Im BFH-Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24 DStR 2025, 2719 wurde geklärt, dass

die Bodenwertermittlung bei Kaufpreisaufteilungen stets gem. § 40 ImmoWertV [2] zu erfolgen hat und somit ein Bodenwert unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung über dessen Restnutzungsdauer jeweils einzubeziehen ist,

so dass ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert, der vom Bodenrichtwert für ausschließlich unbebaute Grundstücke abweichen kann, in einer Bewertung bzw. in ein Gutachten zu berücksichtigen ist.

Dieses Urteil bestätigt somit die Feststellung im BFH-Urteil vom 15.01.1985 - IX R 81/83, BStBl II 1985, 252, dass „insbesondere die für unbebauten Grund und Boden ermittelten Werte (z.B. Bodenrichtwerte) nicht ohne weiteres der Bewertung bebauten Grund und Bodens zugrunde gelegt werden können.“

Pressemeldung zum BFH-Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26_24 (pdf)

² Bewertungsgrundlage ist somit ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert bzw. temporärer „nutzungsabhängiger Bodenwert“ oder „Bodenwert während der Restnutzungsdauer“ der vorhandenen baulichen Anlagen gem. § 40 Abs. 2 sowie Abs. 5, § 24 Abs. 1 Satz 2 und § 26 Abs. 2 i. V. m. § 4 Abs. 3 Satz 1, § 11 und § 43 ImmoWertV.

Die Punkte I. - III. dieses Urteils finden Sie hier.

Das BFH-Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 setzt bei einem Verkehrswertgutachten zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer voraus, dass darin jeweils explizit zu folgenden drei Punkten Stellung zu nehmen ist, die ggf. Einfluss auf die Restnutzungsdauer haben könnten:

1. technischer Verschleiß, der über die übliche Wertminderung wegen Alters hinausgeht,
2. wirtschaftliche Entwertung, wie z.B. unzeitgemäße Konzeption oder Ausstattung u.v.m.
3. rechtliche Gegebenheiten, wie z.B. Denkmalschutz, von Behördenseite erforderlicher Abriss u.v.m.

Auch wenn diese Punkte im jeweiligen die Länge der Restnutzungsdauer weder verlängern noch verkürzen, sollten Sachverständige – jeweils kurz und objektbezogen – diese 3 Punkte in die Gliederung des Gutachtens aufnehmen und jeweils einzeln Stellung nehmen.

Ein derartiger Nachweis anhand eines Gutachtens gem. ImmoWertV ist dann vom Finanzamt anzuerkennen.

Das BFH-Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 stellt hierzu ausdrücklich klar, dass

• ein auf die Vorgaben des § 12 Abs. 5 i.V.m. Anlagen 1 und 2 ImmoWertV gestütztes Sachverständigengutachten auch geeignet ist, Aufschluss über die für die tatsächliche Nutzungsdauer maßgeblichen Determinanten zu geben, da dieses gem. § 4 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV auf die wirtschaftliche Bestimmung und somit nicht auf den technischen Verschleiß eines Gebäudes abstellt (siehe Rz. 25 und 26)

und dass

• die im Schreiben des BMF vom 22.02.2023, insbesondere die in Rz. 24 gewünschten, weitergehenden Anforderungen und Einschränkungen sich aus dem Gesetz (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG i.V.m. § 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV) nicht in Gänze entnehmen lassen und daher nicht tragfähig sind.

Mit BMF-Schreiben vom 03.12.2025 (GZ: IV C 3 - S 2196/22/00040/006/008; DOK: COO.7005.100.3.13614426) wurde das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (GZ: IV C 3 - S 2196/22/10006 :005, 2023 0158670-, BStBl I S 332) aufgehoben

Im nunmehr aufgehobenen BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde von der Finanzverwaltung gem. Rz. 24 vorgegeben, dass ein vereinfachter Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer anhand der Anlagen 1 und 2 ImmoWertV nicht ausreichend und dass dafür ein Gutachten erforderlich ist.

In einem derartigen Gutachten ist gem. Rz. 17 u.a. auf den technischen Verschleiß, auf die wirtschaftliche Entwertung und, soweit jeweils vorhanden, auf rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können, sowie auf eine mögliche Nachnutzung und deren Auswirkungen auf die Nutzungsdauer einzugehen (siehe Rz. 24).

Zudem wurde gem. Rz. 22 dieses BMF-Schreibens der Kreis für eine derartige Gutachtenerstattung infrage kommender Personen auf öffentlich bestellte und vereidigte sowie auf nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken eingeschränkt.

Ein von den o.a. Vorgaben abweichendes, spezielles Bausubstanzgutachten mit Hilfe des sog. ERAB-Verfahrens (Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen) ist gem. dem BFH-Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 nicht erforderlich, auch wenn es dennoch u.U. hilfreiche Anhaltspunkte zur Beurteilung im jeweiligen Einzelfall enthalten könnte (siehe Rz. 23).

I. Freie Verfahrensauswahl gem. ImmoWertV und Öffnungsklausel für Weiter- und Neuentwicklungen

II. Widerlegung aller bisherigen Gegenargumente aus der Finanzverwaltung gegenüber der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby®

III. Beurteilungsmaßstab zum Verwerfen der mit der BMF-Arbeitshilfe berechneten Aufteilungsergebnisse

Durch das BFH-Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 wurden die bisher von der Finanzverwaltung unterschiedlich ausgelegten Begriffe „tatsächliche Nutzungsdauer“ und „Restnutzungsdauer“ gleichgestellt.

Demzufolge bezieht sich der beim Immobilienkauf maßgebliche Zeitraum für die Absetzung für Abnutzung auf den tatsächlichen Zustand des Objekts am jeweiligen Kaufzeitpunkt – einschließlich bereits durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen sowie ggf. unter Einbeziehung anschaffungsnaher Herstellungskosten.

Diese Gleichstellung führt dazu, dass die tatsächliche Nutzungsdauer nicht mehr wie zuvor zwangsläufig wie beim typisierten AfA-Satz bei jedem Eigentümerwechsel von neuem beginnt, entweder mit 50 Jahren (= 2 % Abschreibung p.a.) bei Wohnobjekten oder mit ca. 33 Jahren (= 3 % Abschreibung p.a.) bei anderen Nutzungen im Betriebsvermögen o.ä..

Dieser Nachweis anhand eines Gutachtens gem. ImmoWertV ist dann vom Finanzamt anzuerkennen. Es sei denn, dass im Gutachten wesentliche Abweichungen im Ergebnis, signifikante Ungereimtheiten bei den Objektangaben oder sonstige grobe Fehler enthalten sind. Solche Ablehnungsgründe sind aber „im Einzelnen“ vom jeweiligen Finanzamt nachvollziehbar und nachprüfbar zu konkretisieren (BFH v. 28.07.2021 – IX R 25/19 BFH/NV 2022, 108, BeckRS 2021, 36809, Rn. 20 und 26).

Ein richtungsweisendes Urteil des Bundesfinanzhofs besagt, dass die Arbeitshilfe des Bundministerium für Finanzen zur Aufteilung des Kaufpreises bei Grundstücksanschaffungen ungeeignet ist. Die Folgen für die tägliche Praxis sind weitreichend und sollten unbedingt beachtet werden.

Beitrag im Datev-Magazin 08-2021 von Stefan Geiling und  Dr.-Ing. Jürgen Jacoby

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Aufsatz im Deutschen Steuerrecht (DStR, 2021, Heft 32, S. 1855 ff.) von Dr.-Ing. Jürgen Jacoby und Stefan Geiling

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Aufsatz im Deutschen Steuerrecht (DStR, 2021, Heft 12, S. 705 ff.) von Dr.-Ing. Jürgen Jacoby und Stefan Geiling

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Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: FG darf die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht durch die mittels der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen.

Hier geht es zum Leitsatz....

Steht die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums vor dem Aus? Welche Alternativen gibt es?

Aufsatz im Deutschen Steuerrecht (DStR, 2020, S. 481 ff.) von Dr.-Ing. Jürgen Jacoby und Stefan Geiling

Im BFH-Urteil vom 29.10.2019 IX R 38/17 wurde i V.m. dem BFH-Urteil vom 22.05.2002 - II R 61/99 [1] festgestellt, dass

ein notariell vereinbarter Kaufpreis innerhalb einer +/- 20 %-Bandbreite noch als gemeiner Wert (Verkehrswert) des Grundstücks angesprochen werden kann (Seer, StuW 1997, 283, 289).

¹ BFH-Urteil vom 29.10.2019 IX R 38/17, BStBl II 2021, 202, Leitsatz 5 sowie Rz. 40, Rz. 41 und Rz. 47 i. V. m. BFH-Urteil vom 22.05.2002 - II R 61/99, BStBl II 2002, 598, Rz. 94 sowie BFH-Urteil vom 20.09.2022, IX R 12/21, BStBl. 2024 II, 61, Rz. 41 und Rz. 47.

Thema: Vorstellung eines vereinfachten Bewertungsmodells zur Kaufpreisaufteilung.

Hier finden Sie die Vortragsunterlagen zu oben genannter Veranstaltung.

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Eine Aufteilung des Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag wird i.d.R. reibungslos von der Steuerverwaltung anerkannt, sofern diese nicht willkürlich gewählt oder mit einem ungewöhnlich hohen Gebäudeanteil einseitig zu Gunsten des Käufers manipuliert wurde.

Hier geht es zum Leitsatz....

Das Ertragswertverfahren ist nicht mit dem von der Rechtsprechung des BFH verworfenen "Restwertverfahren" zu vergleichen.

Bei primär zu Vermietungszwecken erworbenen Immobilien bietet sich für die Kaufpreisaufteilung das Ertragswertverfahren an.

Hier geht es zum Leitsatz....