Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes durch ein Gutachten

Die BFH-Rechtsprechung[1] gibt vor, dass ein Verkehrswertgutachten, das die Restnutzungsdauer baulicher Anlagen gem. § 4 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. den Anlagen 1 und 2 ImmoWertV ermittelt, als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes anzuerkennen ist.

Dies aber voraus, dass im Verkehrswertgutachten zu folgenden drei Punkten jeweils explizit Stellung zu nehmen ist, die ggf. Einfluss auf die Restnutzungsdauer haben könnten:

  1. technischer Verschleiß, der über die übliche Wertminderung wegen Alters hinausgeht,
  2. wirtschaftliche Entwertung, wie z.B. unzeitgemäße Konzeption oder Ausstattung u.v.m.
  3. rechtliche Gegebenheiten, wie z.B. Denkmalschutz, von Behördenseite erforderlicher Abriss u.v.m.

Finanzämter weisen aber konsequent Gutachten zurück, die anhand ihrer Checkliste[2] entweder nicht vollständig oder auch nur in einzelnen Punkten nicht plausibel sind.

Tipps

  • Prüfen Sie vor der Einreichung beim Finanzamt, ob das von Ihnen beauftragte Gutachten die einzelnen Punkte der Checkliste erfüllt.
  • Vereinbaren Sie idealerweise im Vertrag mit Ihrem Sachverständigen, dass bei der Ermittlung einer kürzeren (Rest-)Nutzungsdauer die Checkliste der Finanzverwaltung zur Gutachtenüberprüfung einzuhalten bzw. zu erfüllen ist.
  • Ermitteln Sie vorab anhand unseres Bewertungstools gem. § 4 Abs. 3 i. V. m. den Anlagen 1 und 2 ImmoWertV überschlägig die Restnutzungsdauer als Anhalt dafür, ob und inwieweit sich die Kosten für ein Gutachten bei Ihrer Immobilie lohnen bzw. rentieren könnten.

Wertermittlungsgegenstand: ja bzw. plausibel nein bzw.
nicht plausibel
1 Formale Anforderungen
1.1 Das Gutachten wurde unterschrieben.    
1.2 Der Verfasser hat seine Sachkunde für das Fachgebiet der Immobilienbewertung durch eine öffentliche Bestellung, Zertifizierung o.ä. belegt.    
1.3 Der Zweck der Wertermittlung wurde benannt und hinsichtlich des Verkehrswertes wurde auf § 194 BauGB verwiesen.    
1.4 Es liegen keine Gründe vor, die an der Objektivität zweifeln lassen.    
1.5 Das Gutachten wurde durch den Sachverständigen eigenständig verfasst.    
1.6 Das Gutachten wurde in systematisch gegliederter und nachvollziehbarer Weise erstellt.    
1.7 Der Sachverständige hat das Objekt persönlich besichtigt.    
1.8 Das zutreffende Objekt wurde (mit allen dazugehörenden Grundstücken u. Gebäuden) bewertet.    
1.9 Das Objekt wurde zum zutreffenden Bewertungsstichtag / Qualitätsstichtag bewertet. (Geringfügige Abweichungen können nur im Einzelfall als zutreffender Bewertungsstichtag angesehen werden.)    
1.10 Angaben zu den Personen, die an dem Gutachten mitgewirkt haben, wurden erbracht.    
1.11 Der Auftraggeber wurde benannt.    
   
2 Sachliche Anforderungen
2.1 Das Grundbuch wurde eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt (Angabe zum Eigentümer, Rechte und Belastungen aus Abteilung II).    
2.2 Das Liegenschaftskataster wurde eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt (z.B. hinsichtlich der vollständigen Berücksichtigung sämtlicher Grundstücke des zu bewertenden Objekts).    
2.3 Das Planungs- und Baurecht wurde nachvollziehbar dargelegt und gewürdigt (z.B. Bebaubarkeit, Kennziffern der Bebaubarkeit, Rechtsgrundlagen).    
2.4 Das Baulastenverzeichnis, die Denkmalliste und das Altlastenverzeichnis wurden eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt.    
2.5 Die Angaben zur Lage des Grundstücks in der Örtlichkeit wurden nachvollziehbar gewürdigt (z.B. Anbindung an Straßen, Personennahverkehr, Nahversorgung, öffentliche Einrichtungen).    
2.6 Die Angaben zur Nachbarschaft des Grundstücks (z.B. Nutzung, Lärm) wurden nachvollziehbar gewürdigt.    
2.7 Die Angaben zur Gestalt des Grundstücks (z.B. Schnitt, Höhengestalt, Hanglage, Erreichbarkeit) wurden nachvollziehbar gewürdigt.    
2.8 Eine Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen ist vorhanden. Die Angaben zur Art der Bebauung, Bauweise, Baujahr, Modernisierungen, An- oder Umbauten, Raumaufteilung sowie zu den Ausstattungsmerkmalen (wie z.B. Fenster, Türen, Fußböden, Leitungen, Wände, Heizung, Warmwasser, Abwasser, Energieversorgung, Besonderes) wurden dargestellt und nachvollziehbar gewürdigt.    
2.9 Die Grundstücksgröße ist plausibel.    
2.10 Der Bodenwert wurde plausibel gewählt.    
2.11 Angaben zu Wohnflächen, Nutzflächen, Geschossflächen, Bruttogrundflächen wurden erbracht und deren Quellen (Aufmaß, Pläne usw.) belegt.    
2.12 Mietverträge, ggf. Besonderheiten zu Instandhaltungsrücklagen (WEG) usw. wurden dargelegt und berücksichtigt.    
   
3 Die Plausibilitäts- und Wertungsanforderungen
3.1 Die Auswahl des oder der Wertermittlungsverfahren wurde mit nachvollziehbarer Begründung dargestellt.    
3.2 Grundstücksgröße und Bodenwert wurden plausibel bei der Wertermittlung berücksichtigt.    
3.3 Realistischer Ansatz des Bauwerts (in Bezug auf Objektart, Ausstattung/Bauweise, Alterswertminderung) ist erfolgt.    
3.4 Flächen- bzw. Massenberechnungen sind plausibel und nachprüfbar.    
3.5 Das Verhältnis der Bruttogrundfläche zur Wohn-/Nutzfläche wurde plausibel gewählt.    
3.6 Das Verhältnis Ertrag zum Bodenwert wurde plausibel dargestellt bzw. nachvollziehbar begründet.    
3.7 Die gewählten Mietansätze sind plausibel, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse wurden substantiiert dargestellt.    
3.8 Die gewählten Bewirtschaftungskosten sind plausibel.    
3.9 Der gewählte Liegenschaftszinssatz ist plausibel.    
3.10 Die gewählte wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist plausibel.    
3.11 Die übrigen Parameter zu den Wertermittlungsverfahren wurden plausibel gewählt.    
3.12 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, wie z.B. Baumängel oder Bauschäden, wurden nachvollziehbar dargestellt und nachprüfbar ermittelt.    
3.13 Die genutzten Parameter zu den Wertermittlungsverfahren wurden nachvollziehbar erläutert.    
3.14 Die Berechnungen sind mathematisch (überschlägig) zutreffend.    
3.15 Die Kriterien für die Marktgängigkeit und Drittverwendungsfähigkeit wurden berücksichtigt.    
3.16 Alle erforderlichen Informationen zur Nachvollziehbarkeit des Gutachtens sind in den Anlagen enthalten (z.B. Karten, Lagepläne, Grundrisse, Berechnungen, Fotos).    
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Modernisierungs­elemente
Bewertung
Je kürzer die jeweils durchgeführte Einzelmaßnahme zeitlich zurückliegt, desto höher sind die jeweils einzutragenden Punkte und umgekehrt analog.
Überschlägiger Anhalt in Anlehnung an die BMF-Arbeitshilfe:
< 10 Jahre volle Punkte
< 20 Jahre 50 % der Punkte
< 40 Jahre 25 % der Punkte
< 60 Jahre 10 % der Punkte
Eine pauschale und stets konstante Festsetzung ist in der Verkehrswertermittlung nicht möglich, wie z.B. dass immer 50 % der maximalen Punkte zu vergeben sind, wenn die Durchführung der jeweiligen Baumaßnahme zwischen 11 und einschließlich 20 Jahren zurückliegt, oder analog 25 % der maximalen Punkte bei vor 21 bis 40 Jahren durchgeführten Maßnahmen bzw. 10 % bei 41 bis 60 Jahren.
Sie können die Punktevergabe je nach jeweils vorhandenen Objekteigenschaften und lokalen Marktgegebenheiten ggf. auch interpolieren; es wird aber bei von den Vorgaben der BMF-Arbeitshilfe abweichenden Eintragungen stets empfohlen, diese entweder zuvor mit den zuständigen Finanzbehördenmitarbeitern individuell abzustimmen oder alternativ einen Sachverständigen für die dafür notwendige Begründung explizit hinzuzuziehen.
von 4 Punkten
von 2 Punkten
von 2 Punkten
von 2 Punkten
von 4 Punkten
von 2 Punkten
von 2 Punkten
von 2 Punkten
Summe (Auf ganze Zahlen gerundet)
Gebäudealter

Achtung: Das Gebäudealter übersteigt die Gesamtnutzungsdauer, demzufolge wird für die Berechnung das Gebäudealter auf die Gesamtnutzungsdauer gesetzt.

Ergebnis

Restnutzungsdauer
(tatsächliche Nutzungsdauer, gerundet auf volle Jahre)
Jahre
Fiktives Baujahr

Berechnung

Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer (siehe Anlage 2 ImmoWertV 2021)

Restnutzungsdauer = a * {Alter^2 \over Gesamtnutzungsdauer} - b * Alter + c * Gesamtnutzungsdauer

Das relative Alter wird nach der folgenden Formel ermittelt

Für die Variablen a, b und c sind die Werte der Tabelle zu verwenden. Dabei ist zu beachten, dass Modernisierungen erst ab einem bestimmten Alter der baulichen Anlagen Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer haben. Aus diesem Grund ist die Formel in Abhängigkeit von der anzusetzenden Gesamtnutzungsdauer erst ab einem bestimmten Alter (relatives Alter) anwendbar.
Ansonsten gilt die Grundformel: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer - Gebäudealter (siehe Anlage 2 ImmoWertV 2021).

Moder­nisierungs­punkte a b c ab einem relativen Alter von
0 1,2500 2,6250 1,5250 60 %
1 1,2500 2,6250 1,5250 60 %
2 1,0767 2,2757 1,3878 55 %
3 0,9033 1,9263 1,2505 55 %
4 0,7300 1,5770 1,1133 40 %
5 0,6725 1,4578 1,0850 35 %
6 0,6150 1,3385 1,0567 30 %
7 0,5575 1,2193 1,0283 25 %
8 0,5000 1,1000 1,0000 20 %
9 0,4660 1,0270 0,9906 19 %
10 0,4320 0,9540 0,9811 18 %
11 0,3980 0,8810 0,9717 17 %
12 0,3640 0,8080 0,9622 16 %
13 0,3300 0,7350 0,9528 15 %
14 0,3040 0,6760 0,9506 14 %
15 0,2780 0,6170 0,9485 13 %
16 0,2520 0,5580 0,9463 12 %
17 0,2260 0,4990 0,9442 11 %
18 0,2000 0,4400 0,9420 10 %
19 0,2000 0,4400 0,9420 10 %
20 0,2000 0,4400 0,9420 10 %

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1 BFH-Urteil vom 28. 07. 2021 – IX R 25/19, DStR 2022, 1097, BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23 DStR 2024, 1112[1] und BFH-Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24, DStR 2025, 2719

2 Jardin, GuG 2015, 25 – 26 ff.