Aktuelles
Wir haben die aktuellen Entwicklungen zur Kaufpreisaufteilung für Sie zusammengestellt und jeweils kommentiert:
- Reaktionen der Finanzgerichte
- Reaktionen aus der Finanzverwaltung
- Zurückweisung der BMF-Arbeitshilfe
Fazit und aktueller Stand:
Mit den Ergebnissen der BMF-Arbeitshilfe kann und darf das jeweils zuständige Finanzamt die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® nicht zurückweisen, da diese gem. der im Bundessteuerblatt (BStBl.) veröffentlichten BFH-Rechtsprechung nicht bindend und nach wie vor erwiesenermaßen fehlerbehaftet ist.
Des Weiteren wurde im Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 20.03.2024 - 3 K 3137/19 festgestellt, dass sämtliche Bedenken und vermeintlichen Gegenargumente der Arbeitsgruppe Kaufpreisaufteilung (AG KPA) gegenüber der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® im BMF-Schreiben vom 31.03.2020 [1] bereits in der im BStBl. veröffentlichten BFH-Rechtsprechung geklärt wurden. Daher wurde in diesem Urteil auch keine Revision zugelassen.
Dieser Auffassung hat sich zwischenzeitlich auch das BMF mit Schreiben vom 10.10.2024 [2] angeschlossen, so dass es sich bei vermeintlichen Gegenargumenten der Arbeitsgruppe Kaufpreisaufteilung (AG KPA), die gelegentlich noch von einzelnen Finanzämtern vorgetragen werden, demnach nur noch um von der höchstrichterlichen Rechtsprechung bereits widerlegte persönliche Meinungsäußerungen handelt.
BFH-Urteil vom 20.09.2022, IX R 12/21, BStBl. 2024 II, 61
BFH-Urteil vom 20.09.2022, IX R 12/21, BStBl. 2024 II, 61
I. Freie Verfahrensauswahl gem. ImmoWertV und Öffnungsklausel für Weiter- und Neuentwicklungen
II. Widerlegung aller bisherigen Gegenargumente aus der Finanzverwaltung gegenüber der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby®
III. Beurteilungsmaßstab zum Verwerfen der mit der BMF-Arbeitshilfe berechneten Aufteilungsergebnisse
zu I.
Der BFH hat in dem am 15.12.2022 veröffentlichten Urteil vom 20.09.2022 - IX R 12/21 bestätigt und festgestellt, dass bei Kaufpreisaufteilungen das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren gem. ImmoWertV gleichwertig sind und einschließlich von Neu- und Weiterentwicklungen je nach den Gesamtumständen des Einzelfalls frei ausgewählt werden dürfen, was somit die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® einschließt.
zu II.
Der BFH widerlegt im BFH-Urteil vom 20.09.2022 - IX R 12/21 alle bis dato bundesweit von der Finanzverwaltung vorgetragenen vermeintlichen Gegenargumente gegenüber der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby®, indem unter den Randziffern 41 und 47 festgestellt wird, dass
- beim Ertragswertverfahren auch bei Verwendung eines einheitlichen Kaufpreises kein Verstoß gegen das Gebot der Einzelbewertung von Gebäude- und Bodenanteil gem. § 6 Abs. 1 EStG vorliegt,
- „die Ertragswertmethode nicht mit dem von der Rechtsprechung des BFH verworfenen Restwertverfahren (Anschaffungskosten des Gebäudes = Kaufpreis – Grundstückswert) verglichen werden darf“
und
- a. die gem. § 6 Abs. 1 EStG erforderliche zusätzliche Berücksichtigung der Änderung des Grundstückszustands nach dem Ablauf der Restnutzungsdauer des jeweiligen Gebäudes gem. § 11 ImmoWertV eine zulässige Weiter- bzw. Neuentwicklung gem. den Vorgaben der ImmoWertV ist.
zu III.
Der BFH regelt im BFH-Urteil vom 20.09.2022 - IX R 12/21 gem. Randziffer 47, dass die mit der BMF-Arbeitshilfe berechneten Aufteilungsergebnisse verworfen werden können, wenn die dort berechnete Summe des Immobilienwerts (100 %) die realen Wertverhältnisse (Kaufpreis ohne Anschaffungsnebenkosten) in so grundsätzlicher Weise verfehlen, dass diese der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden kann.
Beispiel Summe des Immobilienwerts gem. BMF-Arbeitshilfe (100 %) vs. Kaufpreis (pdf)
Auch wenn der BFH keine statische Grenze vorgibt, ab wann dies der Fall ist, so kann doch folgender Grundsatz festgehalten werden:
Je weiter die mit der BMF-Arbeitshilfe berechnete Summe des Immobilienwerts (100 %) vom jeweiligen Kaufpreis entfernt ist, desto eher kann diese zurückgewiesen bzw. verworfen werden.