Tipps für die Anerkennung durch das Finanzamt

Weisen Sie dem Finanzamt gem. der BFH-Rechtsprechung[2] nach, dass Ihr notariell vereinbarter Kaufpreis zum Kaufzeitpunkt nicht erheblich bzw. um bis zu +/- 20 % von den Wertverhältnissen vor Ort abweicht und somit keinen Unter- oder Überpreis bzw. keinen sog. Liebhaberpreis darstellt.

Nutzen Sie hierfür, soweit vorhanden, den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses und die darin veröffentlichten Kaufpreise/m² Wohn- bzw. Mietfläche und/oder Preisspannen für die jeweilige Objektart.

Alternativen:

• Einschätzung Ihres Maklers oder eines Immobilienmaklers Ihrer Hausbank
• Ihnen bekannte Vergleichspreise für ähnliche Objekte, z.B. aus der Nachbarschaft
• Hinweis auf die Teilwertvermutung:
  „Es wird davon ausgegangen, dass ein Kaufmann für ein Wirtschaftsgut nicht mehr aufwendet, als es für seinen Vermietungsbetrieb wert ist.“[3]
• Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht,[4] dass die von Ihnen auf langfristige Sicht erzielbaren Miete die von Ihnen investierten Kosten übersteigen
• Individuelle sachverständige Begründung, warum der Kaufpreis bei Ihrem Objekt vergleichsweise sehr hoch oder sehr niedrig vereinbart wurde.[5]
• u.v.m.

Reichen Sie neben dem jeweiligen PDF-Ausdruck zusätzlich den Artikel von Kleiber, GuG aktuell 2025, 41, die gesetzliche Aufgabenstellung gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sowie die Doktorarbeit[6] bei und verweisen Sie dabei u.a. auf das Kapitel 3.3, Seite 140 ff..

Denn mit den vereinfachten Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren in der BMF-Arbeitshilfe kann man gem. § 194 BauGB bereits definitionsgemäß keine Verkehrswerte von am Grundstücksmarkt nicht einzeln gehandelten Boden- und Gebäudewertanteilen an einem bebauten Grundstück ermitteln. Das ist schlichtweg nicht leistbar.

Kleiber bezeichnet dies als das ungelöste Aufteilungs- bzw. Repartitionsproblem (vgl. Kleiber, Marktwertermittlung von Grundstücken, 10. Aufl., § 40 ImmoWertV Rn. 26 ff.), das bei den vereinfachten Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren in der BMF-Arbeitshilfe aufgrund des darin lediglich modellhaft berücksichtigten Bodenrichtwerts i.d.R. zum Nachteil des Steuerpflichtigen zu einer Insichverschiebung der damit berechneten Gebäudeanteile führt.

Abbildung: Auswirkung einer Dämpfung des Bodenwerts auf die Wertanteile des Bodens und der baulichen Anlage am Verkehrswert eines bebauten Grundstücks (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken), 2080) inkl. eigener Darstellung der farblich hervorgehobenen Abweichung gegenüber der gesetzlichen Aufgabenstellung gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 i. V. m. § 7 Abs. 4 EStG, dass bei der BMF-Arbeitshilfe der Wert des Grund und Bodens einerseits sowie des Gebäudes anderseits nicht unabhängig voneinander ermittelt werden, anhand hier beispielhaft dargestellter Boden- und Gebäudeanteile von 52 % und 48 % im Vergleich zu 60 % und 40 %.

In der Folge liegt das vereinfachte Ertragswertverfahren in der BMF-Arbeitshilfe mit „dem »Modellansatz« eines Bodenwerts, wie er sich [gem. §§ 40 Abs. 1 ImmoWertV] für das fiktiv unbebaute Grundstück ergibt, wieder ganz nahe bei der Restwertmethode,“ die von der BFH-Rechtsprechung verworfen wurde. „Denn der um den Modellansatz des Bodenwerts verminderte Verkehrswert ergibt nach dem Ertragswertmodell der ImmoWertV den Gebäudewertanteil (Rest durch Abzug).“ Siehe Kleiber, GuG aktuell 2025, 41

Je zutreffender Sie Objekteigenschaften Ihrer Immobilie eingeben, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass die mit diesem Tool berechneten Kaufpreisaufteilungen später vom Finanzamt anerkannt werden.

Im Zweifelsfall oder wenn eine Einflussgröße nicht mehr genau ermittelt werden kann, wie z.B. das Baujahr, das Jahr einer durchgeführten Modernisierung u.v.m., sollten Sie stets einen mittleren Ansatz aus einer infrage kommenden Spanne eingeben.

Verwenden Sie bei der Bodenwertermittlung, soweit vorhanden, neben dem Bodenrichtwert auch die Umrechnungs- und Korrekturfaktoren des Gutachterausschusses, z.B. für größere bzw. kleinere Grundstücksflächen, zur WGFZ-Anpassung u.v.m.

Denn Boden- und Gebäudewertanteile, die entweder im notariellen Kaufvertrag vereinbart und/oder anhand unseres Bewertungstools ermittelt wurden, werden gem. der BFH-Rechtsprechung i.d.R. anerkannt, sofern diese nicht manipuliert oder objektiv unzutreffend erscheinen

Ihr Makler oder ein Immobilienmakler Ihrer Hausbank werden Sie dabei bei Bedarf oder bei Fragen gerne unterstützen.

Alternative

In Fällen, in denen besondere Objekteigenschaften oder offene Fragen, z.B. bzgl. Bodenwert vorliegen, können Sie bei Bedarf auch eine sachverständige Begründung bzw. eine Bodenwertermittlung eines qualifizierten Gutachters einholen, deren Kosten i.d.R. auf Stundenbasis abgerechnet werden.

Hierbei gilt der Grundsatz:

Je weiter bzw. stärker der Bodenwert Ihrer Immobilie vom Bodenrichtwert abweicht, desto detaillierter ist die Bodenwertermittlung für eine spätere Nachprüfung durch die Finanzverwaltung und -gerichtsbarkeit zu begründen bzw. nachzuweisen.