Das BFH-Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 setzt bei einem Verkehrswertgutachten zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer voraus, dass darin jeweils explizit zu folgenden drei Punkten Stellung zu nehmen ist, die ggf. Einfluss auf die Restnutzungsdauer haben könnten:

1. technischer Verschleiß, der über die übliche Wertminderung wegen Alters hinausgeht,
2. wirtschaftliche Entwertung, wie z.B. unzeitgemäße Konzeption oder Ausstattung u.v.m.
3. rechtliche Gegebenheiten, wie z.B. Denkmalschutz, von Behördenseite erforderlicher Abriss u.v.m.

Auch wenn diese Punkte im jeweiligen die Länge der Restnutzungsdauer weder verlängern noch verkürzen, sollten Sachverständige – jeweils kurz und objektbezogen – diese 3 Punkte in die Gliederung des Gutachtens aufnehmen und jeweils einzeln Stellung nehmen.

Ein derartiger Nachweis anhand eines Gutachtens gem. ImmoWertV ist dann vom Finanzamt anzuerkennen.

Das BFH-Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 stellt hierzu ausdrücklich klar, dass

• ein auf die Vorgaben des § 12 Abs. 5 i.V.m. Anlagen 1 und 2 ImmoWertV gestütztes Sachverständigengutachten auch geeignet ist, Aufschluss über die für die tatsächliche Nutzungsdauer maßgeblichen Determinanten zu geben, da dieses gem. § 4 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV auf die wirtschaftliche Bestimmung und somit nicht auf den technischen Verschleiß eines Gebäudes abstellt (siehe Rz. 25 und 26)

 

und dass

• die im Schreiben des BMF vom 22.02.2023, insbesondere die in Rz. 24 gewünschten, weitergehenden Anforderungen und Einschränkungen sich aus dem Gesetz (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG i.V.m. § 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV) nicht in Gänze entnehmen lassen und daher nicht tragfähig sind.

Mit BMF-Schreiben vom 03.12.2025 (GZ: IV C 3 - S 2196/22/00040/006/008; DOK: COO.7005.100.3.13614426) wurde das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (GZ: IV C 3 - S 2196/22/10006 :005, 2023 0158670-, BStBl I S 332) aufgehoben

Im nunmehr aufgehobenen BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde von der Finanzverwaltung gem. Rz. 24 vorgegeben, dass ein vereinfachter Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer anhand der Anlagen 1 und 2 ImmoWertV nicht ausreichend und dass dafür ein Gutachten erforderlich ist.

In einem derartigen Gutachten ist gem. Rz. 17 u.a. auf den technischen Verschleiß, auf die wirtschaftliche Entwertung und, soweit jeweils vorhanden, auf rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können, sowie auf eine mögliche Nachnutzung und deren Auswirkungen auf die Nutzungsdauer einzugehen (siehe Rz. 24).

Zudem wurde gem. Rz. 22 dieses BMF-Schreibens der Kreis für eine derartige Gutachtenerstattung infrage kommender Personen auf öffentlich bestellte und vereidigte sowie auf nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken eingeschränkt.

Ein von den o.a. Vorgaben abweichendes, spezielles Bausubstanzgutachten mit Hilfe des sog. ERAB-Verfahrens (Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen) ist gem. dem BFH-Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 nicht erforderlich, auch wenn es dennoch u.U. hilfreiche Anhaltspunkte zur Beurteilung im jeweiligen Einzelfall enthalten könnte (siehe Rz. 23).

Durch das BFH-Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 wurden die bisher von der Finanzverwaltung unterschiedlich ausgelegten Begriffe „tatsächliche Nutzungsdauer“ und „Restnutzungsdauer“ gleichgestellt.

Demzufolge bezieht sich der beim Immobilienkauf maßgebliche Zeitraum für die Absetzung für Abnutzung auf den tatsächlichen Zustand des Objekts am jeweiligen Kaufzeitpunkt – einschließlich bereits durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen sowie ggf. unter Einbeziehung anschaffungsnaher Herstellungskosten.

Diese Gleichstellung führt dazu, dass die tatsächliche Nutzungsdauer nicht mehr wie zuvor zwangsläufig wie beim typisierten AfA-Satz bei jedem Eigentümerwechsel von neuem beginnt, entweder mit 50 Jahren (= 2 % Abschreibung p.a.) bei Wohnobjekten oder mit ca. 33 Jahren (= 3 % Abschreibung p.a.) bei anderen Nutzungen im Betriebsvermögen o.ä..

Dieser Nachweis anhand eines Gutachtens gem. ImmoWertV ist dann vom Finanzamt anzuerkennen. Es sei denn, dass im Gutachten wesentliche Abweichungen im Ergebnis, signifikante Ungereimtheiten bei den Objektangaben oder sonstige grobe Fehler enthalten sind. Solche Ablehnungsgründe sind aber „im Einzelnen“ vom jeweiligen Finanzamt nachvollziehbar und nachprüfbar zu konkretisieren (BFH v. 28.07.2021 – IX R 25/19 BFH/NV 2022, 108, BeckRS 2021, 36809, Rn. 20 und 26).