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Miteigentumsanteil

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soweit vorhanden bzw. bekannt und nur in den Fällen, in denen der Kaufpreis deutlich über oder unter den Spannen Im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses liegt. (Berechnung als weitere Anlage an das Finanzamt weiterleiten.)
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u.a. Notargebühren, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision
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bei Objekten mit durchgeführten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen

siehe www.bundesfinanzministerium.de
Suchbegriff: "Kaufpreisaufteilung"
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Soweit vorhanden, mittlerer Liegenschaftszins aus Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, ansonsten sachverständige Begründung
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Es sei denn, dass diese Kosten den Kaufpreis gemindert haben. Diese Kosten sind aber gegenüber der Finanzverwaltung durch Beifügung einer weiteren Anlage zur Steuererklärung explizit nachtzuweisen, wie z.B. anhand einer sachverständigen Begründung oder alternativ anhand von nach dem Kauf getätigten Vom Käufer nach dem Erwerb durchgeführte Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, durch die sich z.B. ein höherer Immobilienwert oder eine längere Restnutzungsdauer ergeben würden, bleiben bei einer Kaufpreisaufteilung zum Erwerbszeitpunkt unberücksichtigt.
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alternativ: Fläche des zum Gebäude gehörenden Grundstücksteils.
Siehe Tipps: Aufteilung großer Grundstücke
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Diese Zusatzoption empfiehlt sich nur bei Vorliegen von besonderen Objekteigenschaften und/oder Marktgegebenheiten, durch die der Bodenwert deutlich niedriger ausfallen könnte. Die Bewertung durch eine(n) Sachverständige(n) ist dann als weitere Anlage an das Finanzamt weiterzuleiten. Ihr(e) Sachverständige(r) sollte dabei stets vorab prüfen, ob, inwieweit und wie schnell sich dessen Honorar durch die daraus resultierende zusätzliche Steuerersparnis (höhere Gebäudeabschreibung p.a. durch einen geringeren Bodenwert) für Sie rentiert.
Boden(richt)wertberechnung inkl. Korrekturfaktoren des Gutachterausschusses oder alternativ Bodenwertermittlung durch eine(n) Sachverständige(n), die Sie dem Finanzamt als weitere Anlage übermitteln.
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Weitere Infos
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nur im Bedarfsfall
weitere geringer- und höherwertige Flächen des nicht zum Gebäude gehörenden Grundstücksteils oder Flächen anderer im Kaufpreis enthaltener Grundstücke

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Aufteilung großer Grundstücke

Insbesondere in und um kleinere Städte und Gemeinden sind die Grundstücksflächen durchschnittlich größer als anderswo. Im Gegensatz zu höherpreisigen Regionen besteht hier für die zusätzlichen Grundstücksflächen, die nicht für die Gebäudenutzung erforderlich sind, oftmals keine oder kaum eine Nachfrage als weitere Bauplätze, so dass für diese nicht automatisch derselbe Bodenrichtwert wie für den bereits bebauten Grundstücksteil angesetzt werden kann.

Vereinfachte Beurteilung der Nachfrage für zusätzliche, bei Bedarf bebaubare Grundstücksflächen und -teile:

Um die im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtfläche im Bedarfsfall in einen oder mehrere Bauplätze und in ggf. geringerwertige Grundstücksflächen, wie z.B. Rohbau-, Bauerwartungs-, Garten-, Grün- und Ackerland usw., vereinfacht und überschlägig aufteilen zu können, sollten

  • der jeweilige Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Bestandsnachweis mit Bodenschätzung)
  • der Lageplan sowie
  • das Luftbild (bei verschiedenen Anbietern im Internet abrufbar)

eingesehen werden.

Auszug aus dem Liegenschaftskataster:

In diesem beim zuständigen Vermessungs- bzw. Katasteramt beziehbaren Ausdruck werden bei zahlreichen größeren Grundstücken ggf. vorhandene Teilflächen mit Quadratmeterangaben angegeben, die im Berechnungstool als „weitere Grundstücksfläche(n)“ separat eingegeben werden können.

Unterschieden wird hierbei u. a. zwischen Bauflächen, Grünland, Ackerland, Wald, Weg o.ä..

Luftbild und Lageplan:

Ein Blick ins Luftbild hilft bei der Beurteilung, ob es sich bei der Restfläche mit hoher Wahrscheinlichkeit um einen zweiten bzw. um weitere Bauplätze oder um Hinter- oder ggf. nur um Gartenland handelt. Denn die Anzahl der vorhandenen Baulücken im Umfeld und innerhalb der jeweils maßgeblichen Bodenrichtwertzone sowie die Auslastung der Bauparzellen sowie in ausgewiesenen Baugebieten innerhalb derselben Stadt/Stadtteils/Gemeinde sind ein wesentlicher Indikator für das jeweils lokal bestehende Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Hier gilt allgemein der Grundsatz: Je mehr Baulücken und Bauplätze noch unbebaut sind und je länger dies voraussichtlich noch der Fall sein dürfte, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit einer späteren Bebauung und desto niedriger fällt der hierfür anzusetzende Bodenwert aus und umgekehrt analog.

Bodenrichtwerte:

Prüfen Sie, ob der örtlich zuständige Gutachterausschuss entsprechende Bodenrichtwerte für Rohbau-, Bauerwartungs-, Garten-, Grün- und Ackerland usw. ausweist oder ob, soweit vorhanden, in dessen Grundstücksmarktbericht Korrekturfaktoren für individuelle Grundstückseigenschaften veröffentlicht werden, wie z. B. Fläche, GFZ-/WGFZ-Umrechnung, Zeitreihen o. ä..

Für Bauerwartungsland und Rohbauland beinhaltet H B 179.3 (2) Erbschaftsteuer-Hinweise (ErbStH) folgende Näherungswerte:

  • Bauerwartungsland: 25 % des Bodenrichtwerts
  • Bruttorohbauland: 50 % des Bodenrichtwerts
  • Nettorohbauland: 75 % des Bodenrichtwerts

Bei geringerwertigen Nutzungen, wie z. B. Gartenland usw., sollten Sie sich zunächst an den o. a. 25 % als Obergrenze orientieren und je nach Wahrscheinlichkeit einer späteren Bebauung ggf. erforderliche prozentuale Abschläge mit dem zuständigen Finanzbehördenmitarbeiter abstimmen, wie z. B. 5 %, 10 %, 15 % oder 20 % des erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwerts.

Zwei Bodenwerte während und nach Ablauf der Restnutzungsdauer

Das BFH-Urteil vom 07. 10. 2025 – IX R 26/24, BStBl II 2026, 210 bestätigt das BFH-Urteil vom 15. 01. 1985 – IX R 81/83, BStBl II 1985, 252, dass „insbesondere die für unbebauten Grund und Boden ermittelten Werte (z.B. Bodenrichtwerte) nicht ohne weiteres der Bewertung bebauten Grund und Bodens zugrunde gelegt werden können.“

Auch wenn beide Bodenwerte in einzelnen Fällen u.U. übereinstimmen können, ist somit gem. der BFH-Rechtsprechung grundsätzlich von 2 unterschiedlich hohen Bodenwerten während der Restnutzungsdauer der vorhandenen baulichen Anlagen gem. § 40 ImmoWertV sowie nach deren Ablauf gem. § 40 Abs. 1 ImmoWertV auszugehen und jeweils entsprechend zu bewerten.

Kaufpreisaufteilung gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG

Diagramm über die (Rest-)Nutzungsdauer: 1. Gebäudeanteil, 2. Bodenanteil während der Restnutzungsdauer gem. § 40 ImmoWertV, 3. Bodenanteil nach Ablauf der Restnutzungsdauer gem. § 40 Abs. 1 ImmoWertV

Die Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung bei der Bodenwertermittlung gem. § 40 ImmoWertV ist aufgrund des sog. Repartitions- bzw. Verteilungsproblems[1] erforderlich.[2] Denn im Ist-Zustand sind die normierten Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren aufgrund einer Grundsatzregelung bzw. Konvention[3] nicht auf die steuerrechtliche Ermittlung der anteiligen Verkehrswerte des Grund und Bodens eines bebauten Grundstücks und des darauf aufstehenden Gebäudes ausgelegt, wie es die sog. Verkehrswertmethode fordert,“[4] sondern ausschließlich auf den Gesamt- bzw. Verkehrswert mit jeweils 100 %-Anteil (siehe nachfolgende Abbildung).

Aufgrund des Repartitions- bzw. Verteilungsproblems führt Kleiber zur Grundsatzregelung für die Bodenwertermittlung von bebauten Grundstücken gem. § 40 Abs. 1 ImmoWertV Folgendes aus:[5]

„Vor diesem Hintergrund handelt es sich bei der Grundsatzregelung um eine Konvention [bzgl. der Verwendung von Bodenwerten für unbebaute Grundstücke, Anm. d. Verf.], die die Vergleichbarkeit von Verkehrswertermittlungen bebauter Grundstücke gewährleistet. Der Konvention liegt die Erkenntnis zugrunde, dass es im Rahmen der Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke nicht entscheidend auf die Beantwortung der Frage ankommt, ob und ggf. wie der Bodenwert eines bebauten Grundstücks aufgrund der vorhandenen baulichen Anlagen „gedämpft“ wird oder sich umgekehrt erhöht. Denn eine „Dämpfung“ des Bodenwerts kann sich nicht auf den Verkehrswert eines bebauten Grundstücks (in seiner Gesamtheit) auswirken[6] und bedeutet lediglich eine Insichverschiebung des Boden- und Gebäudewertanteils.“[7]

Wie bereits im BFH-Urteil vom 19.12.1972 - VIII 124/69[8] festgestellt und in der nachfolgenden Abbildung im Vergleich zu einer Verkehrswertermittlung verdeutlicht, ist eine Insichverschiebung durch die Verwendung von Bodenwerten von unbebauten Grundstücken (= ungedämpfter Bodenwert) sowie von Bodenwerten unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung bzw. Gebäude (= gedämpfter Bodenwert) bei der besonderen Aufgabenstellung „Abschreibung des einzelnen Wirtschaftsguts „Wertanteil der baulichen Anlage (Gebäudewertanteil)“ am Gesamtwert (= 100 %) von wesentlicher Bedeutung. Denn im Gegensatz zu einer „Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB“ darf bei Kaufpreisaufteilungen aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung zur Fortführung des Betriebs durch den Erwerber gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG und somit „aus rechtlichen Gründen“ über die jeweilige (Rest-)Nutzungsdauer gem. § 7 Abs. 4 EStG nicht vom Abriss der jeweils vorhandenen Gebäude ausgegangen werden.

Unterschiedliche Wertanteile des Grund und Bodens sowie der baulichen Anlage am Verkehrswert eines bebauten Grundstücks – Insichverschiebung zwischen ungedämpftem und gedämpftem Bodenwert
Abbildung: Auswirkung einer Dämpfung des Bodenwerts auf die Wertanteile des Bodens und der baulichen Anlage am Verkehrswert eines bebauten Grundstücks (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken), 2080) inkl. eigener Darstellung der farblich hervorgehobenen Abweichung gegenüber der gesetzlichen Aufgabenstellung gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 i. V. m. § 7 Abs. 4 EStG, dass beim Ertrags-, Vergleichs- und Sachwert gem. BMF-Arbeitshilfe der Wert des Grund und Bodens einerseits sowie des Gebäudes anderseits nicht unabhängig voneinander ermittelt werden, anhand hier dargestellter Boden- und Gebäudeanteile von 52 % und 48 % im Vergleich zu 60 % und 40 %.

1 Kleiber (a. a. O.) 2079 R. 25 ff. i.V. m. Abb. 3, 2081 Rz. 30 ff., 2087 Rz. 58, 2093 Rz. 82 ff., 2099 Rz. 105 ff., 2105 Rz. 122 sowie 1233 Rz. 19 i. V. m. Anlage 3

2 Siehe u.a. Anlage 3 i. V. m. Schaper, GuG 2017, 100 ff., Seitz, GuG 2017, 142 ff., Budzinski / Dalhoefer / Sanftenberg, GuG 2023, 155 ff. Werling, GuG 2024, 28 ff., Kleiber (a. a. O.) 10. Auflage, 2023, 2110 ff., Grootens, BBK 4/2021, 208 i. V. m. BBK 15/2021, 730 und BBK 24/2020, 1178, Zeißler, GuG 2024, 331, Elles / Keller, GuG 2025, 63, Werling / Breitkreuz, GuG 2025, 139 u.v.m.

3 Gem. § 40 Abs. 1 ImmoWertV ist der Bodenwert vorbehaltlich des Abs. 5 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren nach den §§ 24 bis 26 zu ermitteln.

4 Kleiber, GuG aktuell 2025, 41 sowie 2026, 1

5 Kleiber (a. a. O.) 2079, Rz. 27 inkl. Abb. 3 ff.

6 Siehe pinke Markierung bei beiden Aufgabenstellungen in der Abbildung

7 Siehe graue und weiße Balken bei beiden Aufgabenstellungen in der Abbildung

8 BFH-Urteil vom 19.12.1972 - VIII 124/69, BStBl II 1973, 295, Rz. 24 Rz. 7 „„Wie die Vorinstanz zutreffend selbst dargestellt hat, sind die Bodenwertanteile im Einheitswert pauschalierte Durchschnittsbeträge, die zwar auf Erhebungen über die tatsächlichen Verhältnisse beruhen, die aber im Einzelfall keine geeignete Grundlage für eine Aufteilung eines Gesamtanschaffungspreises abgeben.““
Modernisierungs­elemente
Bewertung
Je kürzer die jeweils durchgeführte Einzelmaßnahme zeitlich zurückliegt, desto höher sind die jeweils einzutragenden Punkte und umgekehrt analog.
Überschlägiger Anhalt in Anlehnung an die BMF-Arbeitshilfe:
< 10 Jahre volle Punkte
< 20 Jahre 50 % der Punkte
< 40 Jahre 25 % der Punkte
< 60 Jahre 10 % der Punkte
Eine pauschale und stets konstante Festsetzung ist in der Verkehrswertermittlung nicht möglich, wie z.B. dass immer 50 % der maximalen Punkte zu vergeben sind, wenn die Durchführung der jeweiligen Baumaßnahme zwischen 11 und einschließlich 20 Jahren zurückliegt, oder analog 25 % der maximalen Punkte bei vor 21 bis 40 Jahren durchgeführten Maßnahmen bzw. 10 % bei 41 bis 60 Jahren.
Sie können die Punktevergabe je nach jeweils vorhandenen Objekteigenschaften und lokalen Marktgegebenheiten ggf. auch interpolieren; es wird aber bei von den Vorgaben der BMF-Arbeitshilfe abweichenden Eintragungen stets empfohlen, diese entweder zuvor mit den zuständigen Finanzbehördenmitarbeitern individuell abzustimmen oder alternativ einen Sachverständigen für die dafür notwendige Begründung explizit hinzuzuziehen.
von 4 Punkten
von 2 Punkten
von 2 Punkten
von 2 Punkten
von 4 Punkten
von 2 Punkten
von 2 Punkten
von 2 Punkten
Summe (Auf ganze Zahlen gerundet)
Gebäudealter

Achtung: Das Gebäudealter übersteigt die Gesamtnutzungsdauer, demzufolge wird für die Berechnung das Gebäudealter auf die Gesamtnutzungsdauer gesetzt.

Ergebnis

Restnutzungsdauer
(tatsächliche Nutzungsdauer, gerundet auf volle Jahre)
Jahre
Fiktives Baujahr
In Berechnungstool übernehmen

Berechnung

Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer (siehe Anlage 2 ImmoWertV)

Restnutzungsdauer = a * {Alter^2 \over Gesamtnutzungsdauer} - b * Alter + c * Gesamtnutzungsdauer

Das relative Alter wird nach der folgenden Formel ermittelt

Für die Variablen a, b und c sind die Werte der Tabelle zu verwenden. Dabei ist zu beachten, dass Modernisierungen erst ab einem bestimmten Alter der baulichen Anlagen Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer haben. Aus diesem Grund ist die Formel in Abhängigkeit von der anzusetzenden Gesamtnutzungsdauer erst ab einem bestimmten Alter (relatives Alter) anwendbar.
Ansonsten gilt die Grundformel: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer - Gebäudealter (siehe Anlage 2 ImmoWertV).

Moder­nisierungs­punkte a b c ab einem relativen Alter von
0 1,2500 2,6250 1,5250 60 %
1 1,2500 2,6250 1,5250 60 %
2 1,0767 2,2757 1,3878 55 %
3 0,9033 1,9263 1,2505 55 %
4 0,7300 1,5770 1,1133 40 %
5 0,6725 1,4578 1,0850 35 %
6 0,6150 1,3385 1,0567 30 %
7 0,5575 1,2193 1,0283 25 %
8 0,5000 1,1000 1,0000 20 %
9 0,4660 1,0270 0,9906 19 %
10 0,4320 0,9540 0,9811 18 %
11 0,3980 0,8810 0,9717 17 %
12 0,3640 0,8080 0,9622 16 %
13 0,3300 0,7350 0,9528 15 %
14 0,3040 0,6760 0,9506 14 %
15 0,2780 0,6170 0,9485 13 %
16 0,2520 0,5580 0,9463 12 %
17 0,2260 0,4990 0,9442 11 %
18 0,2000 0,4400 0,9420 10 %
19 0,2000 0,4400 0,9420 10 %
20 0,2000 0,4400 0,9420 10 %

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