Im BFH-Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24 DStR 2025, 2719 wurde geklärt, dass

die Bodenwertermittlung bei Kaufpreisaufteilungen stets gem. § 40 ImmoWertV [2] zu erfolgen hat und somit ein Bodenwert unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung über dessen Restnutzungsdauer jeweils einzubeziehen ist,

so dass ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert, der vom Bodenrichtwert für ausschließlich unbebaute Grundstücke abweichen kann, in einer Bewertung bzw. in ein Gutachten zu berücksichtigen ist.

Dieses Urteil bestätigt somit die Feststellung im BFH-Urteil vom 15.01.1985 - IX R 81/83, BStBl II 1985, 252, dass „insbesondere die für unbebauten Grund und Boden ermittelten Werte (z.B. Bodenrichtwerte) nicht ohne weiteres der Bewertung bebauten Grund und Bodens zugrunde gelegt werden können.“

Pressemeldung zum BFH-Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26_24 (pdf)

² Bewertungsgrundlage ist somit ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert bzw. temporärer „nutzungsabhängiger Bodenwert“ oder „Bodenwert während der Restnutzungsdauer“ der vorhandenen baulichen Anlagen gem. § 40 Abs. 2 sowie Abs. 5, § 24 Abs. 1 Satz 2 und § 26 Abs. 2 i. V. m. § 4 Abs. 3 Satz 1, § 11 und § 43 ImmoWertV.

Die Punkte I. - III. dieses Urteils finden Sie hier.

 

I. Freie Verfahrensauswahl gem. ImmoWertV und Öffnungsklausel für Weiter- und Neuentwicklungen

II. Widerlegung aller bisherigen Gegenargumente aus der Finanzverwaltung gegenüber der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby®

III. Beurteilungsmaßstab zum Verwerfen der mit der BMF-Arbeitshilfe berechneten Aufteilungsergebnisse

Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: FG darf die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht durch die mittels der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen.

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Im BFH-Urteil vom 29.10.2019 IX R 38/17 wurde i V.m. dem BFH-Urteil vom 22.05.2002 - II R 61/99 [1] festgestellt, dass

ein notariell vereinbarter Kaufpreis innerhalb einer +/- 20 %-Bandbreite noch als gemeiner Wert (Verkehrswert) des Grundstücks angesprochen werden kann (Seer, StuW 1997, 283, 289).

¹ BFH-Urteil vom 29.10.2019 IX R 38/17, BStBl II 2021, 202, Leitsatz 5 sowie Rz. 40, Rz. 41 und Rz. 47 i. V. m. BFH-Urteil vom 22.05.2002 - II R 61/99, BStBl II 2002, 598, Rz. 94 sowie BFH-Urteil vom 20.09.2022, IX R 12/21, BStBl. 2024 II, 61, Rz. 41 und Rz. 47.

Eine Aufteilung des Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag wird i.d.R. reibungslos von der Steuerverwaltung anerkannt, sofern diese nicht willkürlich gewählt oder mit einem ungewöhnlich hohen Gebäudeanteil einseitig zu Gunsten des Käufers manipuliert wurde.

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Das Ertragswertverfahren ist nicht mit dem von der Rechtsprechung des BFH verworfenen "Restwertverfahren" zu vergleichen.

Bei primär zu Vermietungszwecken erworbenen Immobilien bietet sich für die Kaufpreisaufteilung das Ertragswertverfahren an.

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