Die BMF-Arbeitshilfe und die darin enthaltenen Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren beruhen auf dem problemlos aufklärbaren Missverständnis der Finanzverwaltung, die bisher den wesentlichen Unterschied zwischen der allgemeinen Aufgabenstellung „Verkehrswertermittlung“ und der speziellen Aufgabenstellung „Aufteilung eines Verkehrswerts bzw. Gesamtkaufpreises“ (= 100 %) noch nicht umgesetzt bzw. berücksichtigt hat.
Denn der BMF-Arbeitshilfe liegt analog zu einer Verkehrswertermittlung die Annahme (Konvention) zugrunde, dass das jeweilige beim Kauf erworbene Gebäude alsbaldig bzw. sofort abgerissen werden dürfe. In der Folge fließt daher irrtümlicherweise der ausschließlich für unbebaute Grundstücke festgesetzte Bodenrichtwert (= ungedämpfter Bodenwert) in die Berechnung ein (siehe linker Teil der nachfolgenden Grafik).
Legt man dagegen die gesetzliche Aufgabenstellung zugrunde und berücksichtigt, dass gem. §§ 6 und 7 Einkommensteuergesetz (EStG) der Vermietungsbetrieb über die (Rest-)Nutzungsdauer fortzuführen ist, darf in der Folge die vorhandene und beim Kauf erworbene Bebauung definitiv nicht sofort abgerissen werden, so dass über diesen Zeitraum ein Bodenwert unter Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen (= gedämpfter Bodenwert) maßgeblich ist (siehe rechter Teil der nachfolgenden Grafik).
Ansonsten wird der Bodenwertanteil am Verkehrswert / Gesamtkaufpreis (= 100 %) zu Lasten des Steuerpflichtigen verfälscht (vergleiche sog. Insichverschiebung in der nachfolgenden Grafik).
Die Kaufpreisaufteilung nach Dr. Jacoby berücksichtigt im Gegensatz zur BMF-Arbeitshilfe die o.a. gesetzliche Aufgabenstellung, so dass in der Folge der Gebäudeanteil zugunsten des Steuerpflichtigen i.d.R. entsprechend höher ausfällt.
Abbildung: Auswirkung einer Dämpfung des Bodenwerts auf die Wertanteile des Bodens und der baulichen Anlage am Verkehrswert eines bebauten Grundstücks (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Auflage, 2080) inkl. eigener Darstellung des farblich hervorgehobenen Verstoßes gegenüber der gesetzlichen Aufgabenstellung gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 i. V. m. § 7 Abs. 4 EStG, dass bei der BMF-Arbeitshilfe der Wert des Grund und Bodens einerseits sowie des Gebäudes anderseits nicht unabhängig voneinander ermittelt werden, anhand hier beispielhaft dargestellter Boden- und Gebäudeanteile von 52 % und 48 % im Vergleich zu 60 % und 40 %.
Weitere und detailliertere Infos hierzu finden Sie in der Definition der gesetzlichen Aufgabenstellung und in unserem Musterschreiben zur Erwiderung von vermeintlichen Gegenargumenten des Finanzamts mit den dazugehörigen in Anlage 5 aufgeführten Fundstellen aus der im Bundessteuerblatt veröffentlichten BFH-Urteilen, die verbindlich und von der Finanzverwaltung in Deutschland zwingend einzuhalten sind.
