Aufteilung großer Grundstücke

Insbesondere in und um kleinere Städte und Gemeinden sind die Grundstücksflächen durchschnittlich größer als anderswo. Im Gegensatz zu höherpreisigen Regionen besteht hier für die zusätzlichen Grundstücksflächen, die nicht für die Gebäudenutzung erforderlich sind, oftmals keine oder kaum eine Nachfrage als weitere Bauplätze, so dass für diese nicht automatisch derselbe Bodenrichtwert wie für den bereits bebauten Grundstücksteil angesetzt werden kann.

Vereinfachte Beurteilung der Nachfrage für zusätzliche, bei Bedarf bebaubare Grundstücksflächen und -teile:

Um die im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtfläche im Bedarfsfall in einen oder mehrere Bauplätze und in ggf. geringerwertige Grundstücksflächen, wie z.B. Rohbau-, Bauerwartungs-, Garten-, Grün- und Ackerland usw., vereinfacht und überschlägig aufteilen zu können, sollten

  • der jeweilige Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Bestandsnachweis mit Bodenschätzung)
  • der Lageplan sowie
  • das Luftbild (bei verschiedenen Anbietern im Internet abrufbar)

eingesehen werden.

Auszug aus dem Liegenschaftskataster:

In diesem beim zuständigen Vermessungs- bzw. Katasteramt beziehbaren Ausdruck werden bei zahlreichen größeren Grundstücken ggf. vorhandene Teilflächen mit Quadratmeterangaben angegeben, die im Berechnungstool als „weitere Grundstücksfläche(n)“ separat eingegeben werden können. 

Unterschieden wird hierbei u. a. zwischen Bauflächen, Grünland, Ackerland, Wald, Weg o.ä..

Luftbild und Lageplan:

Ein Blick ins Luftbild hilft bei der Beurteilung, ob es sich bei der Restfläche mit hoher Wahrscheinlichkeit um einen zweiten bzw. um weitere Bauplätze oder um Hinter- oder ggf. nur um Gartenland handelt. Denn die Anzahl der vorhandenen Baulücken im Umfeld und innerhalb der jeweils maßgeblichen Bodenrichtwertzone sowie die Auslastung der Bauparzellen sowie in ausgewiesenen Baugebieten innerhalb derselben Stadt/Stadtteils/Gemeinde sind ein wesentlicher Indikator für das jeweils lokal bestehende Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Hier gilt allgemein der Grundsatz: Je mehr Baulücken und Bauplätze noch unbebaut sind und je länger dies voraussichtlich noch der Fall sein dürfte, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit einer späteren Bebauung und desto niedriger fällt der hierfür anzusetzende Bodenwert aus und umgekehrt analog.

Bodenrichtwerte:

Prüfen Sie, ob der örtlich zuständige Gutachterausschuss entsprechende Bodenrichtwerte für Rohbau-, Bauerwartungs-, Garten-, Grün- und Ackerland usw. ausweist oder ob, soweit vorhanden, in dessen Grundstücksmarktbericht Korrekturfaktoren für individuelle Grundstückseigenschaften veröffentlicht werden, wie z. B. Fläche, GFZ-/WGFZ-Umrechnung, Zeitreihen o. ä..

Für Bauerwartungsland und Rohbauland beinhaltet H B 179.3 (2) Erbschaftsteuer-Hinweise (ErbStH) folgende Näherungswerte:

  • Bauerwartungsland: 25 % des Bodenrichtwerts
  • Bruttorohbauland: 50 % des Bodenrichtwerts
  • Nettorohbauland: 75 % des Bodenrichtwerts

Bei geringerwertigen Nutzungen, wie z. B. Gartenland usw., sollten Sie sich zunächst an den o. a. 25 % als Obergrenze orientieren und je nach Wahrscheinlichkeit einer späteren Bebauung ggf. erforderliche prozentuale Abschläge mit dem zuständigen Finanzbehördenmitarbeiter abstimmen, wie z. B. 5 %, 10 %, 15 % oder 20 % des erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwerts.