Häufige Fragen in Zusammenhang mit der Berechnung für Kaufpreisaufteilungen
Wird die Kaufpreisaufteilung nach Dr. Jacoby durch die Finanzverwaltung anerkannt?
Kein Finanzbehördenmitarbeiter, der
- die gesetzliche Aufgabenstellung gem. §§ 6 und 7 ff. EStG,
- die Verkehrswertdefinition nach § 194 BauGB,
- die BFH-Rechtsprechung [1]
- die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) [1], [6] und [7] sowie
- die Doktorarbeit von Jürgen Jacoby
sorgfältig und gewissenhaft geprüft hat, hat die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® bisher abgelehnt.
Die Kaufpreisaufteilung nach Dr. Jacoby führt im Vergleich zur BMF-Arbeitshilfe definitiv zu objektiveren sowie in durchschnittlich 6 und in größeren Städten sowie Hochpreisregionen in 8 von 10 Fällen zu höheren Gebäudeanteilen.
Aufgrund dieser im Vergleich höheren Gebäudeanteile versucht es hin und wieder mal ein Finanzamt unser Bewertungsmodell zunächst zurückweisen zu wollen.
Dies können Sie – ebenso wie wir – entspannt sehen.
Übermitteln Sie daher in einem solchen Fall Ihrem Finanzamt einfach unser Musterschreiben zur Erwiderung von vermeintlichen Gegenargumenten des Finanzamts, das alle in den letzten 7 Jahren seit Veröffentlichung der Doktorarbeit vorgebrachten vermeintlichen Gegenargumente der Finanzverwaltung entkräftet,
u.a. anhand der im Bundessteuerblatt (BStBl.) veröffentlichten BFH-Rechtsprechung,
die für alle Finanzämter in Deutschland verbindlich ist.
Dieses Musterschreiben konnte bis dato noch von keinem Finanzamt fachlich erwidert, geschweige denn widerlegt werden.
Wie können Sie die BMF-Arbeitshilfe bzw. den damit berechneten Gebäudeanteil ablehnen?
Teilen Sie Ihrem Finanzamt mit, dass es sich bei der BMF-Arbeitshilfe gem. BFH-Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19 BStBl II 2021, 373, Rz. 37
- weder um eine Rechtsnorm noch um eine die Finanzbehörden bindende Verwaltungsanweisung, sondern – prozessrechtlich - lediglich um einen Parteivortrag des Finanzamts handelt,
- so dass die BMF-Arbeitshilfe sowohl für die Beteiligten als auch für Finanzgerichte keine Bindungswirkung hat bzw. unverbindlich ist
- und daher von Ihnen abgelehnt wird.
Begründungen:
Weisen Sie ihr Finanzamt ausdrücklich darauf hin, dass der BMF-Arbeitshilfe im BFH-Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19 (a. a. O.) Leitsatz 2 sowie II. 3. Rz. 36 ff., insbesondere c) Rz. 39 ff. ein „systemischer Fehler“ bzgl. der Durchführung von Kaufpreisaufteilungen anhand des Sachwertverfahrens attestiert wurde.
Dieser „systemischer Fehler“ wurde nachgewiesenermaßen auch in der aktuellen Version der BMF-Arbeitshilfe nicht behoben,[10] so dass darin
- lediglich regionale Gebäudekosten ohne Wert- bzw. Marktbezug ins Verhältnis zu lokalen Boden(richt)werten gesetzt werden.
- Hierdurch werden die Boden- und Gebäudeanteile beim Sachwertverfahren vermeidbar verfälscht, was im Vergleich zum Vergleichs- und Ertragswertverfahren einen „grundlegender Systembruch“ darstellt,[11] da „bekanntlich alle Verfahren zu ein und demselben Wert führen sollen“. (Kleiber, GuG aktuell 2025, 41, Es werde Licht.)
Zum Nachteil der Steuerpflichtgen fallen die Gebäudeanteile bei der BMF-Arbeitshilfe mit zunehmenden Bodenrichtwerten automatisch immer niedriger aus und umgekehrt analog. (siehe Grafik)
Ursächlich hierfür ist, dass die für die BMF-Arbeitshilfe verantwortliche Bund-Länder-Arbeitsgruppe den in der Verkehrswertermittlung wesentlichen Unterschied zwischen „Wert“ und „Preis“ einerseits sowie „Kosten“ andererseits trotz anderslautendem BFH-Urteil vom 21. 07. 2020, IX R 26/19 (a. a. O.). Rz. 36 ff. ignoriert und somit ihrer „Kaufpreisaufteilung unzulässige Parameter zugrunde legt“, so dass deren „Schätzung daher keinen Bestand haben kann“.
Denn beim in der BMF-Arbeitshilfe beinhalteten typisierten Sachwertverfahren kommen gem. dem nachfolgenden Beispiel mathematisch unabhängig von der Höhe des Sachwertfaktors, hier z.B. 0,80 und 0,10, stets dieselben Gebäude- und Bodenwertanteile heraus, so dass lediglich regionale Gebäudekosten ohne Marktbezug in die BMF-Arbeitshilfe einfließen:
10 Vgl. Kleiber, (a. a. O.) 2105 ff.
11 Vgl. Kleiber, (a. a. O.) 2108 ff.
...von mehr als 20 % nicht der höchstrichterlichen Rechtsprechung.
Gem. BFH-Urteil vom 20. 09. 2022, IX R 12/21, BStBl. 2024 II S. 61, II. 2. d) bb) (Rz. 47) „verfehlt auch der vom Finanzamt im Einspruchsverfahren ermittelte Verkehrswert des Immobilienobjekts (Gesamtsachwert: 52.086 €) die realen Wertverhältnisse (Kaufpreis ohne Anschaffungsnebenkosten: 158.500 €) in so grundsätzlicher Weise, dass er der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden kann.“
Im Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 20. 03. 2024 – 3 K 3137/19, NWB XAAAJ-71213, I. 2. a) wurde der nach Zurückverweisung im BFH-Urteil vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19 hierfür eine +/- 20-Grenze definiert:
„Jedenfalls eine Abweichung von mehr als 20 % ist nach Auffassung des Senats ein wesentliches Indiz für eine Verfehlung der realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise.“
Beispiel:
...nach dem Kauf bereits durchgeführte Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen unberücksichtigt.
Die BMF-Arbeitshilfe bezieht ausschließlich den Kaufpreis einschließlich Nebenkosten, wie z.B. Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten, in die Berechnungen ein. Die BMF-Arbeitshilfe lässt aber nachträgliche Investitionsmaßnahmen (anschaffungsnahe Herstellungskosten) entgegen der gesetzlichen Aufgabenstellung nach § 6 Abs. 1a. Satz 1 EStG unberücksichtigt, obwohl diese eine Abschreibungsgrundlage darstellen, sobald diese ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, und in einem derartigen Fall als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sinne des § 8 Abs. 3 ImmoWertV in die Bewertung einzubeziehen sind.
