Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes

Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes

Seit dem BFH-Urteil vom 28. 07. 2021 – IX R 25/19[1] gibt es ein Wahlrecht für die Steuerpflichtigen, die anstelle des typisierten AfA-Satzes nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG mit 2 %, 2,5 % oder 3 % p.a. den Nachweis einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer auch anhand der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)[2] und somit auch anhand dieses Berechnungstools vornehmen können.

Die Berechnung der tatsächlichen Nutzungsdauer gem. ImmoWertV ist als Komfortfunktion auch zum Ausdrucken und zum Einreichen bei der Finanzverwaltung im Abonnement enthalten.

 

Mehr Infos zum BFH-Urteil vom 28. 07. 2021 – IX R 25/19

Durch das BFH-Urteil vom 28. 07. 2021 – IX R 25/19 wurden die bisher von der Finanzverwaltung unterschiedlich ausgelegten Begriffe „tatsächliche Nutzungsdauer“ und „Restnutzungsdauer“ gleichgestellt. Demzufolge bezieht sich der beim Immobilienkauf maßgebliche Zeitraum für die Absetzung für Abnutzung auf den tatsächlichen Zustand des Objekts am jeweiligen Kaufzeitpunkt – einschließlich bereits durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen sowie ggf. unter Einbeziehung anschaffungsnaher Herstellungskosten. Die Gleichstellung führt dazu, dass die tatsächliche Nutzungsdauer nicht mehr wie bisher zwangsläufig wie beim typisierten AfA-Satz bei jedem Eigentümerwechsel von neuem beginnt.

Dieser Nachweis anhand der ImmoWertV 2021 ist dann grundsätzlich vom FA anzuerkennen. Es sei denn, dass im Sachvortrag des Steuerpflichtigen wesentliche Abweichungen im Ergebnis, signifikante Ungereimtheiten bei den Objektangaben oder sonstige grobe Fehler gegeben sind, die aber „im Einzelnen“ vom jeweiligen FA nachvollziehbar und nachprüfbar zu konkretisieren sind (BFH v. 28.07.2021 – IX R 25/19 BFH/NV 2022, 108, BeckRS 2021, 36809, Rn. 20 und 26.).

Berechnung der tatsächlichen Nutzungsdauer gem. ImmoWertV

Modernisierungselemente
max. Punkte
Bewertung 
4
2
2
2
4
2
2
2
 
Punkte
 
Jahre



Berechnung

Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer (siehe Anlage 2 ImmoWertV 2021)

$$Restnutzungsdauer = a * {Alter^2 \over Gesamtnutzungsdauer} - b * Alter + c * Gesamtnutzungsdauer$$

Das relative Alter wird nach der folgenden Formel ermittelt

Für die Variablen a, b und c sind die Werte der Tabelle zu verwenden. Dabei ist zu beachten, dass Modernisierungen erst ab einem bestimmten Alter der baulichen Anlagen Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer haben. Aus diesem Grund ist die Formel in Abhängigkeit von der anzusetzenden Gesamtnutzungsdauer erst ab einem bestimmten Alter (relatives Alter) anwendbar.
Ansonsten gilt die Grundformel: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer - Gebäudealter (siehe Anlage 2 ImmoWertV 2021).
Modernisierungspunkte a b c ab einem relativen Alter von
0 1,2500 2,6250 1,5250 60 %
1 1,2500 2,6250 1,5250 60 %
2 1,0767 2,2757 1,3878 55 %
3 0,9033 1,9263 1,2505 55 %
4 0,7300 1,5770 1,1133 40 %
5 0,6725 1,4578 1,0850 35 %
6 0,6150 1,3385 1,0567 30 %
7 0,5575 1,2193 1,0283 25 %
8 0,5000 1,1000 1,0000 20 %
9 0,4660 1,0270 0,9906 19 %
10 0,4320 0,9540 0,9811 18 %
11 0,3980 0,8810 0,9717 17 %
12 0,3640 0,8080 0,9622 16 %
13 0,3300 0,7350 0,9528 15 %
14 0,3040 0,6760 0,9506 14 %
15 0,2780 0,6170 0,9485 13 %
16 0,2520 0,5580 0,9463 12 %
17 0,2260 0,4990 0,9442 11 %
18 0,2000 0,4400 0,9420 10 %
19 0,2000 0,4400 0,9420 10 %
20 0,2000 0,4400 0,9420 10 %
Somit ergibt sich

und

Für Ihre Eingaben gilt gem. Anlage 2 ImmoWertV die Grundformel


1 BFH-Urteil vom 28. 07. 2021 – IX R 25/19 (BFH/NV 2022, 108, BeckRS 2021, 36809)

2 Siehe § 4 und § 12 Abs. 5 i.V.m. den Anlagen 1 und 2 ImmoWertV