Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes
Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes
Seit dem BFH-Urteil vom 28. 07. 2021 – IX R 25/19[1] gibt es ein Wahlrecht für die Steuerpflichtigen, die anstelle des typisierten AfA-Satzes nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG mit 2 %, 2,5 % oder 3 % p.a. den Nachweis einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer auch anhand der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)[2] und somit auch anhand dieses Berechnungstools vornehmen können.
Mehr Infos zum BFH-Urteil vom 28. 07. 2021 – IX R 25/19
Durch das BFH-Urteil vom 28. 07. 2021 – IX R 25/19 wurden die bisher von der Finanzverwaltung unterschiedlich ausgelegten Begriffe „tatsächliche Nutzungsdauer“ und „Restnutzungsdauer“ gleichgestellt. Demzufolge bezieht sich der beim Immobilienkauf maßgebliche Zeitraum für die Absetzung für Abnutzung auf den tatsächlichen Zustand des Objekts am jeweiligen Kaufzeitpunkt – einschließlich bereits durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen sowie ggf. unter Einbeziehung anschaffungsnaher Herstellungskosten. Die Gleichstellung führt dazu, dass die tatsächliche Nutzungsdauer nicht mehr wie bisher zwangsläufig wie beim typisierten AfA-Satz bei jedem Eigentümerwechsel von neuem beginnt.
Dieser Nachweis anhand der ImmoWertV 2021 ist dann grundsätzlich vom FA anzuerkennen. Es sei denn, dass im Sachvortrag des Steuerpflichtigen wesentliche Abweichungen im Ergebnis, signifikante Ungereimtheiten bei den Objektangaben oder sonstige grobe Fehler gegeben sind, die aber „im Einzelnen“ vom jeweiligen FA nachvollziehbar und nachprüfbar zu konkretisieren sind (BFH v. 28.07.2021 – IX R 25/19 BFH/NV 2022, 108, BeckRS 2021, 36809, Rn. 20 und 26.).
Berechnung der tatsächlichen Nutzungsdauer gem. ImmoWertV
Berechnung
Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer (siehe Anlage 2 ImmoWertV 2021)
$$Restnutzungsdauer = a * {Alter^2 \over Gesamtnutzungsdauer} - b * Alter + c * Gesamtnutzungsdauer$$
Das relative Alter wird nach der folgenden Formel ermittelt
Für die Variablen a, b und c sind die Werte der Tabelle zu verwenden.
Dabei ist zu beachten, dass Modernisierungen erst ab einem bestimmten Alter der baulichen Anlagen Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer haben.
Aus diesem Grund ist die Formel in Abhängigkeit von der anzusetzenden Gesamtnutzungsdauer erst ab einem bestimmten Alter (relatives Alter) anwendbar.
Ansonsten gilt die Grundformel: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer - Gebäudealter (siehe Anlage 2 ImmoWertV 2021).
Modernisierungspunkte | a | b | c | ab einem relativen Alter von |
---|---|---|---|---|
0 | 1,2500 | 2,6250 | 1,5250 | 60 % |
1 | 1,2500 | 2,6250 | 1,5250 | 60 % |
2 | 1,0767 | 2,2757 | 1,3878 | 55 % |
3 | 0,9033 | 1,9263 | 1,2505 | 55 % |
4 | 0,7300 | 1,5770 | 1,1133 | 40 % |
5 | 0,6725 | 1,4578 | 1,0850 | 35 % |
6 | 0,6150 | 1,3385 | 1,0567 | 30 % |
7 | 0,5575 | 1,2193 | 1,0283 | 25 % |
8 | 0,5000 | 1,1000 | 1,0000 | 20 % |
9 | 0,4660 | 1,0270 | 0,9906 | 19 % |
10 | 0,4320 | 0,9540 | 0,9811 | 18 % |
11 | 0,3980 | 0,8810 | 0,9717 | 17 % |
12 | 0,3640 | 0,8080 | 0,9622 | 16 % |
13 | 0,3300 | 0,7350 | 0,9528 | 15 % |
14 | 0,3040 | 0,6760 | 0,9506 | 14 % |
15 | 0,2780 | 0,6170 | 0,9485 | 13 % |
16 | 0,2520 | 0,5580 | 0,9463 | 12 % |
17 | 0,2260 | 0,4990 | 0,9442 | 11 % |
18 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
19 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
20 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
Somit ergibt sich
und
Für Ihre Eingaben gilt gem. Anlage 2 ImmoWertV die Grundformel
1 BFH-Urteil vom 28. 07. 2021 – IX R 25/19 (BFH/NV 2022, 108, BeckRS 2021, 36809)
2 Siehe § 4 und § 12 Abs. 5 i.V.m. den Anlagen 1 und 2 ImmoWertV