Überschlägige Berechnung der Mietfläche

Bei den nachfolgenden Prozentangaben für Mietflächen handelt es sich um gemittelte Erfahrungswerte, mit denen überschlägig Immobilienwerte berechnet werden können. Diese können somit im Rahmen einer Beratung eine erste Orientierung für Vermögens- oder anderweitige Entscheidungen von Käufern und Verkäufern darstellen. Diese Erfahrungswerte können aber weder ein Aufmaß noch eine detaillierte Mietflächenermittlung anhand der Grundrisse ersetzen.

Sofern keine Flächenangaben aus Mietverträgen vorliegen, entnehmen Sie die Gebäudeaußenmaße (Länge x Breite) entweder aus Grundrissen oder messen Sie diese im Lageplan und multiplizieren Sie diese je nach Gebäudetyp mit folgenden Prozentangaben:

1. Einfamilienwohnhäuser

Erdgeschoss (EG): 75 - 80 % der Gebäudeaußenmaße bei älteren Gebäuden mit dicker Wandstärke: ca. 70 %

Obergeschoss (OG): i. d. R. wie EG

Untergeschoss (UG): Flächenanteil Wohnräume anhand Grundriss schätzen.

ausgebautes Dachgeschoss (DG): 50 - 72,5 % der Gebäudeaußenmaße je nach Dachschräge

  • Der prozentuale Ansatz ist umso höher, je mehr Flächen des DG eine Raumhöhe von mindestens 2 m aufweisen und umgekehrt analog.

Terrassen und Balkone: i.d.R. 25 % der Grundfläche

  • ggf. große Balkone ca. 10 %
  • kleine Balkone mit hohem Wohnwert bis 50 %
  • beheizte Wintergärten o. ä. bis zu 100 %

2. Zwei- und Mehrfamilienwohnhäuser sowie Eigentumswohnungen

Mietfläche wie Einfamilienwohnhaus, wobei zusätzlich gemeinschaftliche Treppenhausflurflächen abzuziehen sind.

3. Gewerbeobjekte

Büro: 80 - 85 % der Grundfläche pro vermietbarer Etage - Tipp: 80 % ansetzen

Produktion: 90 % der Grundfläche

Lager: 95 % der Grundfläche

Beispiel: Einfamilienwohnhaus: KG, EG und ausgebautes DG zzgl. Terrasse im EG

Gebäude: Länge: 9 m, Breite: 11 m

Terrasse: Länge: 4 m, Breite: 5 m

KG: i.d.R. keine Wohnfläche

EG

Gebäudeaußenmaße: 9m * 11m * 77,5\% = 76,7m^2
Terasse: 4m * 5m * 25\% = 5,0m^2

DG: hier z.B. mittlerer Ansatz:

Gebäudeaußenmaße: 9m * 11m * 65\% = 64,4m^2

Summe

76,7m^2 + 5,0m^2 + 64,4 m^2 = 146,1m^2

Die Anwendung dieser prozentualen Ansätze bietet sich für eine erste überschlägige Immobilienbewertung an, z. B. bei:

  • älteren Gebäuden, bei denen keine Grundrisse vorhanden sind,
  • Gebäuden, in denen zahlreiche Räume keine viereckigen Grundrisse haben und
  • großen Gebäuden mit sehr vielen kleineren Räumen.

Zudem sind diese prozentualen Ansätze für einen Grundstückswert-Quickcheck hilfreich, bei dem der Grundbesitzwert gem. BewG und ein möglicher niedrigerer gemeiner Wert gem. § 198 BewG gegenübergestellt werden.

Denn mit einem Grundstückswert-Quickcheck kann u.a. vom Steuerberater jeweils im Vorfeld geprüft werden, ob sich die Kosten für ein Verkehrswertgutachten durch die daraus ggf. resultierenden steuerlichen Vorteile für den jeweiligen Mandanten amortisieren oder nicht.