Sachverständige Begründungen zum Widerlegen der mit der BMF-Arbeitshilfe berechneten Boden- und Gebäudeanteile

Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (= BMF-Arbeitshilfe) ist lediglich eine grobe Schätzung, deren Aufteilungsergebnisse ohnehin für die Finanzverwaltung unverbindlich sind und die zudem sachverständig begründet widerlegbar sind.[1]

Für einen Einspruch gegen die mit der BMF-Arbeitshilfe berechneten Kaufpreisaufteilungen sind neben einem Gutachten auch sog. „sachverständige Begründungen“ zulässig, die gem. BMF nur zurückgewiesen werden dürfen[2], wenn die Berechnung:

  • nicht nachvollziehbar ist,
  • methodische Mängel oder
  • unzutreffende Wertansätze enthält
  • oder wenn die Wahl des Wertermittlungsverfahrens nicht begründet wurde.

Die mit Kaufpreisaufteilung.de erstellten PDF-Ausdrucke erfüllen, sofern die Objektangaben vom jeweiligen Nutzer möglichst zutreffend eingetragen werden, die o.a. Auflagen des BMF für sachverständige Begründungen.

  • Die mit Kaufpreisaufteilung.de erstellten PDF-Ausdrucke beinhalten das umgekehrte Ertragswertverfahren gem. ImmoWertV mit sämtlichen Rechenschritten inkl. der dazugehörigen Nebenrechnungen, so dass Zurückweisungen durch die Steuerverwaltung wegen fehlender Nachvollziehbarkeit oder wegen methodischer Mängel eigentlich ausgeschlossen sein sollten.
  • Der Erläuterungsteil des PDF-Ausdrucks enthält jeweils eine kurze Begründung, warum das umgekehrte Ertragswertverfahren gem. ImmoWertV zur Kaufpreisaufteilung bei allen marktgängigen Objektarten und Gebäudetypen geeignet ist. Nichtsdestotrotz sollten Sie in der Übergangsphase, bis Finanzgerichts- und Bundesfinanzhofentscheidungen vorliegen, stets zusätzlich eine Ausfertigung der Doktorarbeit bei der Steuerverwaltung als Begründung für die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens beifügen.

  • Damit die von Ihnen eingereichten PDF-Ausdrucke nicht wegen unzutreffender Wertansätze zurückgewiesen werden können, sollten Sie im Eigeninteresse darauf achten, dass Ihre Eingaben der jeweiligen Objekteigenschaften in das Berechnungstool möglichst zutreffend sind oder im Zweifelsfall moderat gewählt werden, wie z.B. mittlere Ansätze aus einer infrage kommenden Baujahresspanne o.ä. Weichen Sie z.B. vom Bodenrichtwert oder vom Liegenschaftszins, der im Berechnungstool für den jeweiligen Gebäudetyp gem. BewG automatisch hinterlegt ist, nur dann ab, wenn Sie diese abweichenden Eingaben später auch gegenüber der Steuerverwaltung belegen können, z.B. mit Korrekturfaktoren und Veröffentlichungen des örtlich zuständigen Gutachterausschusses im Grundstücksmarktbericht o.ä.

 

1 Jardin / Roscher „Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück - Arbeitshilfe zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung“, NWB 42/2014, S. 3159, DStV online vom 15. 03. 2016 „Neues von der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung“, http://www.dstv.de/interessenvertretung/steuern/steuern-aktuell/tb-039-16-we-neues-ah-kaufpreis-aufteilung, S. 1, Abs.3 in Verbindung mit BMF-Anleitung Seite 1 „Allgemeine Hinweise“, Abs. 4

2 Siehe Roscher, Jardin, „Immobilienwertermittlung in steuerlichen Belangen“, Kapitel 3.2.4.3, NWB-Verlag, Herne, 2019, ISBN 978-3-482-64611-9

Dipl.-Finanzwirt (FH) Michael Roscher ist Sachbearbeiter im Bundesfinanzministerium mit dem Zuständigkeitsbereich Bewertung des Grundvermögens, Grundsteuer und Erbschaftsteuer.

Dipl.-Ing. (FH) Andreas Jardin ist Bausachverständiger bei der Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen.

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