Legende

Adresse des Bewertungsobjekts

Anschrift des zu bewertenden Anwesens oder Miteigentumsanteils mit Straße, Hausnummer, Postleitzahl (PLZ) und Ort sowie im Bedarfsfall zusätzlich Wohnungsnummer oder Nummer des Miteigentumsanteils.

 

Grundstücks- und Objektart

Klicken Sie zuerst das Pull-Down-Menü (Pfeil rechts im Auswahlkasten) und dann den zu bewertenden Objekttyp bzw. den diesem am ehesten entsprechenden Typ an.

Hierdurch werden automatisch der dazugehörige Liegenschaftszins gem. § 188 Abs. 2 und § 193 Abs. 4 BewG sowie die entsprechenden Gesamtnutzungsdauern gem. Anlage 2 SW-RL mit einer Ausnahme unterlegt, dass die Gesamtnutzungsdauer für die Grundstücks- / Objektarten „Wohneigentum“ und „Ein-, Zwei- und Dreifamilienwohnhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus“ - wie bei der BMF-Arbeitshilfe - ebenfalls jeweils 80 Jahre beträgt.

 

Zähler und Nenner bei Wohn- oder Teileigentum

Im Zähler wird stets die Summe der im Kaufpreis berücksichtigten Miteigentumsanteile innerhalb derselben Anlage eingetragen, z.B. wenn eine Wohnung zusammen mit einem Tiefgaragenstellplatz in derselben Eigentumswohnanlage veräußert wird, für den in der Teilungserklärung ein weiterer eigenständiger Miteigentumsanteil festgesetzt wurde.

Der Nenner ist aus der Teilungserklärung, dem Bestandsverzeichnis im Grundbuchblatt oder aus dem notariellen Kaufvertrag zu entnehmen.

 

Kaufpreis und Nebenkosten

auf 1 € gerundete Beträge für den Kaufpreis und separat für die Nebenkosten

 

Datum des Kaufvertrags

separate Eingabe von Tag, Monat und Jahr (vierstellig)

 

Ursprüngliches Baujahr (vierstellig)

Sofern bekannt, ist das Jahr der Bezugsfertigkeit einzutragen. Ansonsten ist der Mittelwert aus einer in etwa infrage kommenden Zeitspanne einzufügen und ggf. vorab mit der zuständigen Finanzverwaltung abzustimmen, um das Risiko bzgl. späterer entsprechender Beanstandungen zu reduzieren.

Das Berechnungstool ist nicht anwendbar, wenn das aus dem eingetragenen Baujahr resultierende Gebäudealter die jeweilige Gesamtnutzungsdauer übersteigt. In derartigen Fällen ist zusätzlich die Eingabe eines sog. fiktiven Baujahres entsprechend der bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erforderlich.

 

Fiktives Baujahr (vierstellig)

Sofern seit der Errichtung zwischenzeitlich Baumaßnahmen durchgeführt wurden, durch die sich die sog. Restnutzungsdauer des Gebäudes bzw. des Miteigentumsanteils verlängert hat, kann hierbei zwischen zwei Alternativen „fiktives Baujahr gem. BMF-Arbeitshilfe“ und „gem. Anlage 4 SW-RL“ gewählt werden. Hierzu ist eines der beiden vorangestellten Kästchen entsprechend nach dem Entweder-Oder-Prinzip“ anzuklicken, so dass folglich das dort eingetragene Jahr automatisch im Berechnungstool anstelle des ursprünglichen Baujahres verwendet wird. Aber auch hierbei gilt, dass das Berechnungstool nicht anwendbar ist, solange das aus dem eingetragenen fiktiven Baujahr resultierende Gebäudealter die jeweilige Gesamtnutzungsdauer übersteigt.

Für die Anwendung von „fiktives Baujahr gem. BMF-Arbeitshilfe“ sowie für deren Erläuterung verwenden Sie die auf der Homepage des Bundesfinanzministeriums kostenfrei downloadbare „Arbeitshilfe“ sowie die dazugehörige „Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung des Grundstückskaufpreises“.

Da in der Verkehrswertermittlung auch Modernisierungsmaßnahmen, die vor mehr als 20 Jahren durchgeführt wurden, zu dem damaligen Zeitpunkt die Restnutzungsdauer des Gebäudes bzw. des jeweiligen Miteigentumsanteils verlängert haben, sollte in derartigen Fällen das „fiktive Baujahr gem. Anlage 4 SW-RL“ vorgezogen werden, das mit dem hier bereitgestellten Berechnungstool mit automatisch hinterlegter gegenseitiger Übertragung der jeweiligen Eingaben und Ergebnisse verbunden ist.

Aber auch beim „fiktiven Baujahr gem. Anlage 4 SW-RL“ fallen die jeweils einzutragenden Punkte definitionsgemäß umso geringer aus, je länger die jeweils durchgeführte Einzelmaßnahme zeitlich zurückliegt und umgekehrt analog.

Diese Punktevergabe beim „fiktiven Baujahr gem. Anlage 4 SW-RL“ gestaltet sich für den Anwender, der i.d.R. keine immobilienwirtschaftliche Ausbildung besitzt, eher schwierig. Zudem ist eine pauschale Festsetzung nicht möglich, dass z.B. immer 25 % der maximalen Punkte zu vergeben sind, wenn die Durchführung der jeweiligen Baumaßnahme genau 15, 20, 25, 30 Jahre o.ä. zurückliegt. Denn diese Punktevergabe fällt in der Praxis der Verkehrswertermittlung je nach jeweils vorhandenen Objekteigenschaften und lokalen Marktgegebenheiten oftmals unterschiedlich aus.

Anwendungsempfehlung:

Das erst vor Kurzem veröffentlichte vereinfachte Berechnungstool „ fiktives Baujahr nach zeitlich versetzt durchgeführten (Teil)Modernisierungsmaßnahmen“ könnte zukünftig in derartigen Fällen eine anwenderfreundliche Alternative zu einem ansonsten erforderlichen Gutachten darstellen. Im Mitgliederbereich können Abonnenten mit diesem Berechnungstool bereits nachvollziehbare und nachprüfbare Berechnungen des fiktiven Baujahres durchführen (siehe „Tipps“ in der Rubrik „Wissenswertes“) und dieses bereits bei der Kaufpreisaufteilung berücksichtigen, wobei Letzteres jeweils zuvor mit der zuständigen Finanzverwaltung abgestimmt werden sollte, um das Risiko einer späteren Zurückweisung zu reduzieren.

 

Liegenschaftszins

Je nach ausgewählter „Grundstücks- / Objektart“ wird im Berechnungstool automatisch ein Liegenschaftszins gem. § 188 Abs. 2 und § 193 Abs. 4 BewG hinterlegt und entsprechend angezeigt.

Aufgrund der seit Jahren anziehenden und ggf. weiter steigenden Nachfrage sollte stets geprüft werden, ob im ggf. vorhandenen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses ein Liegenschaftszins oder eine entsprechende Spanne für den zu bewertenden Objekt- oder Gebäudetyp bzw. Miteigentumsanteil zum Kaufzeitpunkt bzw. -jahr veröffentlicht wird. Dieser Liegenschaftszins bzw. der Mittelwert aus einer derartigen Spanne kann alternativ eingetragen und durch Anklicken des links daneben befindlichen Kontrollkästchens anstelle des pauschal bundesweit vorgegebenen Liegenschaftszinses gem. BewG in der Berechnung der Boden-, Gebäude- und Nebenkostenanteile berücksichtigt werden.  

 

Reparatur- und sonstiger Investitionsbedarf

Im Berechnungstool als vereinfachtes steuerliches Massenbewertungsverfahren werden hier zunächst stets null Euro angesetzt, weil die Einbeziehung derartiger Kosten und deren jeweils individueller Nachweis gegenüber der Finanzverwaltung ggf. immobilienwirtschaftliches und gebäudetechnisches Fachwissen erfordert.

Nur in besonderen Bewertungsfällen, wie z. B. bei zum Kaufzeitpunkt vorhandenem Reparatur- und Investitionsbedarf oder bei Abrisskosten, die den Kaufpreis gemindert haben und die nach dem Erwerb vom Käufer zu tragen sind, können derartige Kosten i. d. R. anhand einer sachverständigen Begründung berücksichtigt werden, die der Berechnung als weitere Anlage beizulegen ist. Einen Anhalt können auch die von Kleiber veröffentlichten Instandsetzungs- und Modernisierungskosten [1] sowie entsprechende Handwerkerrechnungen und ggf. auch der Durchschnitt von mehreren eingeholten Angeboten darstellen, die im Bedarfsfall ebenfalls explizit gegenüber der Finanzverwaltung nachzuweisen sind.

 

Fläche des zum Gebäude gehörenden Grundstücksteils bzw. Grundstücksfläche insgesamt 

Analog zur BMF-Arbeitshilfe sollte hier i.d.R. die gesamte im Kaufvertrag vereinbarte Grundstücksfläche in m² eingefügt werden, die im Anschluss mit dem dazugehörigen Bodenrichtwert multipliziert bzw. in Bezug gesetzt wird.

Alternativ kann im Bedarfsfall eine kleinere Grundstücksteilfläche eingetragen werden, die für die Gebäudenutzung erforderlich ist. Diese fällt aber bundesweit je nach Objekttyp und insbesondere je nach Standort ggf. sehr unterschiedlich aus, so dass für deren Nachweis i.d.R. eine sachverständige Begründung erforderlich ist, falls der örtlich zuständige Gutachterausschuss keine entsprechenden Flächenmaße veröffentlicht.

Siehe hierzu im Mitgliederbereich unter „Tipps“ in der Rubrik „Wissenswertes“: Unterscheidung zwischen Bau- und geringerwertigen Grundstücksflächen

 

Bodenrichtwert in €/m²

I.d.R. wird hier der zum jeweiligen Kaufzeitpunkt festgesetzte Bodenrichtwert eingetragen, wobei zuvor, soweit vorhanden, die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Korrekturfaktoren zu berücksichtigen sind, wie z.B. für die GFZ/WGFZ, die Grundstücksgröße oder für die zwischenzeitlich erfolgte Wertentwicklung durch entsprechende Indexierung zum Kaufzeitpunkt o.ä.

Siehe hierzu im Mitgliederbereich unter „Tipps“ in der Rubrik „Wissenswertes“: Bodenwertanpassungen in Verdichtungs- und Hochpreiszonen

Die Berücksichtigung derartiger Korrekturfaktoren erfordert eine explizite, als weitere Anlage einzureichende Nebenrechnung durch den Anwender, so dass der darin berechnete Bodenwert anschließend in das Berechnungstool eingetragen werden kann.

 

Weitere Grundstücksteilfläche(n) hinzufügen

Das Berechnungstool bietet die Möglichkeit, bis zu 3 weitere Grundstücksteilflächen, die nicht für die Gebäudenutzung notwendig sind oder die einen anderen Quadratmeterpreis als der zum Gebäude gehörende Grundstücksteil erfordern, jeweils separat mit entsprechender Fläche und Preiseingabe bei der Kaufpreisaufteilung zu berücksichtigen.

Eine Aufspaltung der im Kaufvertrag vereinbarten Gesamtfläche in zwei, drei oder vier Grundstücksteilflächen sollte aber nur in den Fällen durchgeführt werden, in denen diese Aufteilung später auch tatsächlich gegenüber der Finanzverwaltung nachvollziehbar und nachprüfbar belegt werden kann, z.B. anhand von Veröffentlichungen, Vorgaben oder Festsetzungen des Gutachterausschusses oder anhand eines Gutachtens.

Unter Umständen können hierbei auch die Tipps zur Unterscheidung zwischen Bau- und geringerwertigen Grundstücksflächen hilfreich sein, wobei in derartigen Fällen stets eine vorangehende Abstimmung mit der zuständigen Finanzverwaltung empfehlenswert ist, um das Risiko einer späteren Zurückweisung aufgrund einer unzutreffenden Grundstücksflächenaufspaltung zu reduzieren.

     

Mietfläche

Gesamtmietfläche für die im o.a. Kaufpreis beinhaltete Grundstücke oder Miteigentumsanteile gem. dem zum Kaufzeitpunkt gültigen Mietvertrag

Die Anzahl bzw. die Grundfläche von Tief-, Garagen- und sonstigen Stellplätzen ist hier zu vernachlässigen, ebenso wie die von Außenlagern, Außenverkaufs-, Außenausstellungs- und Außensitzplatzflächen von Gastronomiebetrieben o.ä.

Für Objekte, bei denen die Mietfläche ggf. nicht im Mietvertrag aufgeführt ist, wie z.B. bei Ein-, Zwei- und Dreifamilienwohnhäusern sowie bei anderen teilweise oder bislang komplett selbst genutzten Objekten, ist die Anwendung der überschlägigen Berechnung der Mietfläche empfehlenswert, die für Abonnenten im Mitgliederbereich im Rahmen der „Tipps“ unter der Rubrik „Wissenswertes“ erläutert wird.

 

Nettomiete pro Monat insgesamt

monatlicher Gesamtbetrag in € für die im o.a. Kaufpreis beinhalteten Grundstücke oder Miteigentumsanteile ohne Neben- bzw. Verbrauchskosten sowie ohne die bei gewerblich genutzten Objekten ggf. zusätzlich vereinbarte Mehrwertsteuer, z.B. gem. dem zum Kaufzeitpunkt gültigen Mietvertrag

Hierin enthalten sind, sofern jeweils vorhanden, auch Mieten für Tief-, Garagen- und sonstige Stellplätze sowie Mieten für Außenlager, Außenverkaufs-, Außenausstellungs- und Außensitzplatzflächen von Gastronomiebetrieben o.ä.

 

Variante erstellen

Nach dem Anklicken wird eine 2. Spalte rechts angefügt, die zunächst die Eingaben aus der links daneben abgebildeten Berechnung übernimmt. Durch das Variieren von Eingaben für einzelne oder für mehrere Einflussgrößen können die daraus resultierenden Aufteilungsergebnisse der Variante 2 mit denen der Variante 1 und die Auswirkungen der jeweiligen Eingabenvariationen miteinander verglichen werden. Beim nochmaligen Anklicken des Buttons „Variante erstellen“ wird eine 3. Spalte inkl. der unter Variante 3 zusammengestellten Aufteilungsergebnisse erstellt, in der jeweils wiederum automatisch die Daten/Eingaben aus Variante 2 zur weiteren Bearbeitung übernommen werden.

 

Variante löschen

Bei jedem Anklicken des Buttons „Variante löschen“ wird jeweils die rechts dargestellte Spalte mit der Variante 3 oder 2 gelöscht.

Achtung: Auch die bisherigen darin enthaltenen Eingaben werden gelöscht, da beim Anklicken des Buttons „Variante erstellen“ stets die aktuellen Eingaben aus der nächstgelegenen linken Spalte übernommen werden.

 

PDF erzeugen

Von allen drei Varianten kann jeweils ein kostenpflichtiger PDF-Ausdruck gem. den AGBs erstellt werden, sobald der jeweils darunter befindliche Button „PDF erzeugen“ angeklickt und im Anschluss nach nochmaliger Überprüfung der Eingabedaten vom jeweiligen Anwender bestätigt wird.

(Preise für Einzelaufrufe und für Abonnenten: Überblick über die Abos Bronze, Silber und Gold)

 

1 Kleiber-digital „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, Teil IV, Nr. 2, Abschnitt 1, § 8, Kap. 7.2

(Stand: Dezember 2016)