Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungskosten

Instandhaltung 

sind die Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs notwendig sind und z. B. infolge von Abnutzung, Alterung oder Witterung entstehen (regelmäßige Unterhaltung). Es handelt sich folglich um Kosten zur Wiederherstellung des Soll-Zustands inklusive der Erneuerung von Bauteilen. Bei der Erneuerung von Bauteilen ist aber ausdrücklich zwischen dem bloßen Austausch und Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden.

Instandhaltungskosten haben i.d.R. keine Auswirkung auf die Länge der Restnutzungsdauer.

Berücksichtigung bei den Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren

Instandsetzung 

ist die Nachholung einer überfälligen Instandhaltung als notwendig gewordene Reparaturmaßnahme sowie die Beseitigung von deren Folgen bei anderen Bauteilen.

Die hierfür notwendigen Kosten werden bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) berücksichtigt und bei Mangelfolgeschäden ggf. zusätzlich als Abzug bei der Restnutzungsdauer.

Modernisierung 

ist eine nachhaltige Gebrauchswertsteigerung und somit eine bauliche Veränderung, durch die Mieträume verbessert, vergrößert, Energie eingespart oder der Gebrauchswert erheblich gesteigert wird.

Die hierfür notwendigen Investitionskosten werden ebenfalls bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) berücksichtigt, wobei Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig auch einen positiven Effekt haben, der durch entsprechende Zuschläge z. B. beim Jahresrohertrag, beim Liegenschaftszins oder bei der Restnutzungsdauer zu berücksichtigen ist.

Beispiele:

Instandhaltung ist:

  • der Anstrich des Außenputzes,
  • die regelmäßige Ausbesserung der Abdichtung des Fensterrahmens.

Instandsetzung ist:

  • die Ausbesserung von Abplatzungen oder die Erneuerung des Außenputzes,
  • die Reparatur einer zerstörten Fensterscheibe und die Beseitigung von Feuchtschäden, die im Gebäudeinneren durch die kaputte Fensterscheibe entstanden sind (Beseitigung von Mangelfolgeschäden).

Modernisierung ist:

  • das Anbringen eines Vollwärmeschutzes über die gesamte Fassade,
  • das Einsetzen von Verbundfenstern mit Isolierverglasung, durch die die vorher vorhandenen, einfach verglasten Holzfenster ersetzt werden.

Tipps für den überschlägigen Ansatz von Instandhaltungskosten:

Aus Erfahrungswerten empfiehlt es sich zunächst, unabhängig vom Gebäudealter, pauschal 9 €/m² Mietfläche sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerberaum als „reine“ Instandhaltungskosten anzusetzen.

Bei Wohngebäuden oder Immobilien, die als Büro, Einzelhandelsgeschäft, gastronomisch o.ä. genutzt werden und bei denen ein erhöhter Investitionsbedarf besteht, können zusätzlich im Durchschnitt weitere 3 €/m² und somit insgesamt 12 €/m² Mietfläche veranschlagt werden.

In begründeten Einzelfällen und bei Spezialimmobilien sind ggf. auch höhere Zuschläge erforderlich, um den Wertermittlungsgegenstand über die Restnutzungsdauer stets in einem zeitgemäßen und marktgängigen Zustand (= Revitalisierung) zu erhalten [1]

Im Falle eines Ansatzes von zusätzlichen 3 €/m² Mietfläche (und ggf. mehr) erfolgt bei einer vereinfachten Immobilienbewertung i. d. R. kein weiterer Zuschlag für das Modernisierungs- und Revitalisierungsrisiko.

1 Siehe § 11 Abs. 7 BelWertV.