Checkliste zur Gutachtenüberprüfung nach Jardin [1]
Wertermittlungsgegenstand: |
ja bzw. plausibel |
nein bzw. |
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Formale Anforderungen |
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1.1 |
Das Gutachten wurde unterschrieben. |
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1.2 |
Der Verfasser hat seine Sachkunde für das Fachgebiet der Immobilienbewertung durch eine öffentliche Bestellung, Zertifizierung o.ä. belegt. |
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1.3 |
Der Zweck der Wertermittlung wurde benannt und hinsichtlich des Verkehrswertes wurde auf § 194 BauGB verwiesen. |
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1.4 |
Es liegen keine Gründe vor, die an der Objektivität zweifeln lassen. |
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1.5 |
Das Gutachten wurde durch den Sachverständigen eigenständig verfasst. |
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1.6 |
Das Gutachten wurde in systematisch gegliederter und nachvollziehbarer Weise erstellt. |
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1.7 |
Der Sachverständige hat das Objekt persönlich besichtigt. |
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1.8 |
Das zutreffende Objekt wurde (mit allen dazugehörenden Grundstücken u. Gebäuden) bewertet. |
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1.9 |
Das Objekt wurde zum zutreffenden Bewertungsstichtag / Qualitätsstichtag bewertet. (Geringfügige Abweichungen können nur im Einzelfall als zutreffender Bewertungsstichtag angesehen werden.) |
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1.10 |
Angaben zu den Personen, die an dem Gutachten mitgewirkt haben, wurden erbracht. |
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1.11 |
Der Auftraggeber wurde benannt. |
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2 |
Sachliche Anforderungen |
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2.1 |
Das Grundbuch wurde eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt (Angabe zum Eigentümer, Rechte und Belastungen aus Abteilung II). |
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2.2 |
Das Liegenschaftskataster wurde eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt (z.B. hinsichtlich der vollständigen Berücksichtigung sämtlicher Grundstücke des zu bewertenden Objekts). |
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2.3 |
Das Planungs- und Baurecht wurde nachvollziehbar dargelegt und gewürdigt (z.B. Bebaubarkeit, Kennziffern der Bebaubarkeit, Rechtsgrundlagen). |
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2.4 |
Das Baulastenverzeichnis, die Denkmalliste und das Altlastenverzeichnis wurden eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt. |
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2.5 |
Die Angaben zur Lage des Grundstücks in der Örtlichkeit wurden nachvollziehbar gewürdigt (z.B. Anbindung an Straßen, Personennahverkehr, Nahversorgung, öffentliche Einrichtungen). |
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2.6 |
Die Angaben zur Nachbarschaft des Grundstücks (z.B. Nutzung, Lärm) wurden nachvollziehbar gewürdigt. |
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2.7 |
Die Angaben zur Gestalt des Grundstücks (z.B. Schnitt, Höhengestalt, Hanglage, Erreichbarkeit) wurden nachvollziehbar gewürdigt. |
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2.8 |
Eine Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen ist vorhanden. Die Angaben zur Art der Bebauung, Bauweise, Baujahr, Modernisierungen, An- oder Umbauten, Raumaufteilung sowie zu den Ausstattungsmerkmalen (wie z.B. Fenster, Türen, Fußböden, Leitungen, Wände, Heizung, Warmwasser, Abwasser, Energieversorgung, Besonderes) wurden dargestellt und nachvollziehbar gewürdigt. |
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2.9 |
Die Grundstücksgröße ist plausibel. |
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2.10 |
Der Bodenwert wurde plausibel gewählt. |
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2.11 |
Angaben zu Wohnflächen, Nutzflächen, Geschossflächen, Bruttogrundflächen wurden erbracht und deren Quellen (Aufmaß, Pläne usw.) belegt. |
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2.12 |
Mietverträge, ggf. Besonderheiten zu Instandhaltungsrücklagen (WEG) usw. wurden dargelegt und berücksichtigt. |
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3 |
Die Plausibilitäts- und Wertungsanforderungen |
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3.1 |
Die Auswahl des oder der Wertermittlungsverfahren wurde mit nachvollziehbarer Begründung dargestellt. |
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3.2 |
Grundstücksgröße und Bodenwert wurden plausibel bei der Wertermittlung berücksichtigt. |
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3.3 |
Realistischer Ansatz des Bauwerts (in Bezug auf Objektart, Ausstattung/Bauweise, Alterswertminderung) ist erfolgt. |
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3.4 |
Flächen- bzw. Massenberechnungen sind plausibel und nachprüfbar. |
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3.5 |
Das Verhältnis der Bruttogrundfläche zur Wohn-/Nutzfläche wurde plausibel gewählt. |
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3.6 |
Das Verhältnis Ertrag zum Bodenwert wurde plausibel dargestellt bzw. nachvollziehbar begründet. |
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3.7 |
Die gewählten Mietansätze sind plausibel, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse wurden substantiiert dargestellt. |
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3.8 |
Die gewählten Bewirtschaftungskosten sind plausibel. |
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3.9 |
Der gewählte Liegenschaftszinssatz ist plausibel. |
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3.10 |
Die gewählte wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist plausibel. |
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3.11 |
Die übrigen Parameter zu den Wertermittlungsverfahren wurden plausibel gewählt. |
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3.12 |
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, wie z.B. Baumängel oder Bauschäden, wurden nachvollziehbar dargestellt und nachprüfbar ermittelt. |
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3.13 |
Die genutzten Parameter zu den Wertermittlungsverfahren wurden nachvollziehbar erläutert. |
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3.14 |
Die Berechnungen sind mathematisch (überschlägig) zutreffend. |
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3.15 |
Die Kriterien für die Marktgängigkeit und Drittverwendungsfähigkeit wurden berücksichtigt. |
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3.16 |
Alle erforderlichen Informationen zur Nachvollziehbarkeit des Gutachtens sind in den Anlagen enthalten (z.B. Karten, Lagepläne, Grundrisse, Berechnungen, Fotos). |
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1 Jardin, Andreas, Anforderungen an Verkehrswertgutachten im Rahmen des Nachweises des niedrigeren gemeinen Wertes - § 198 BewG, GuG 2015, Heft 1, Seite 25 - 26, Neuwied, Wolters Kluver