Genauigkeit und Grenzen des Bewertungstools

Kaufpreisaufteilung.de bietet allen Nutzern eine schnelle, vereinfachte und kostengünstige Berechnung von Gebäude- und Bodenanteilen.[1]

Bereits mit den Standardeingaben, wie z.B. Bodenrichtwert, ursprüngliches Baujahr sowie Liegenschaftszins und Gesamtnutzungsdauer, die bei der auszuwählenden Grundstücks-/ Objektart zunächst jeweils automatisch hinterlegt werden, können in vielen Fällen gute Orientierungen für die Gebäude- und Bodenanteile berechnet werden.

Für die Genauigkeit der mit Kaufpreisaufteilung.de berechneten Ergebnisse gelten folgende Grundsätze:

  1. Je genauer und objektiver die erforderlichen Eingaben vom Nutzer sind, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit einer Anerkennung durch die Finanzverwaltung.
  2. Je weiter bzw. stärker die gewählte Eingabe in das Bewertungstool für die jeweilige Einflussgröße von den o.a. pauschalen Ansätzen abweicht, desto detaillierter ist diese für eine spätere Nachprüfung durch die Finanzverwaltung und -gerichtsbarkeit zu begründen bzw. nachzuweisen.
  3. Die Hinzuziehung Ihres Steuerberaters - idealerweise bereits vor dem notariellen Kaufvertragsabschluss - reduziert Ihr Risiko bzgl. unzutreffender der ggf. später von der Finanzverwaltung beanstandeter Eingaben deutlich.

Sofern bei Ihrer Immobilie individuelle Objekteigenschaften vorhanden sind, die anhand der o.a. pauschalen Ansätze nicht oder nur unzureichend berücksichtigt werden können, sollten Sie hierfür zusätzlich die Beauftragung eines Sachverständigen in Erwägung ziehen.

Um die Anerkennungswahrscheinlichkeit für Ihre Aufteilungsberechnungen zu erhöhen, sollten Sie bei Vorliegen von besonderen Objekteigenschaften Folgendes beachten:

  • Verzichten Sie zunächst auf die Berücksichtigung von vom Käufer zu tätigenden Reparatur- und sonstigen Investitionskosten. Es sei denn, dass Sie z.B. entsprechende Rechnungen oder ggf. mehrere Angebote hierfür vorlegen können.
  • Verwenden Sie bei der Bodenwertermittlung Korrekturfaktoren für eine größere bzw. kleinere Grundstücksfläche und GFZ-Anpassung sowie den Mittelwert einer Spanne für den Liegenschaftszins, z.B. aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.
  • Berechnen Sie im Falle von bereits durchgeführten Modernisierungen das fiktive Baujahr gem. der BMF-Arbeitshilfe oder gem. Anlage 4 SW-RL (siehe Tool zur Berechnung des fiktiven Baujahres).
  • Nutzen Sie für die Aufteilung des Grundstücks in zwei oder mehrere Bereiche mit unterschiedlich hohen Bodenwerten/m² , wie z. B.
    • Auszug aus dem Liegenschaftskataster; Bestandsnachweis mit Bodenschätzung inkl. der dort ggf. in m² ausgewiesenen Teilflächen
    • sowie Bodenrichtwerte für Rohbau-, Bauerwartungs-, Garten-, Grün- und Ackerland usw. (soweit vorhanden).

Das Berechnungstool ist nicht anwendbar, wenn

  • der Bodenwert (= Bodenrichtwert x Grundstücksgröße) über dem vereinbarten Kaufpreis liegt oder
  • das Gebäudealter die Gesamtnutzungsdauer für den jeweiligen Gebäude-/Objekttyp übersteigt,

so dass in derartigen Fällen ein Sachverständiger hinzugezogen werden sollte.

1 Siehe Urteil des Bundesverfassungsgerichts; Beschluss des Ersten Senats vom 7. November 2006 - 1 BvL 10/02, Leitsatz 2a und Rn. 137: Gem. diesem Urteil wird hier ein vereinfachtes Berechnungstool als steuerliches Massenbewertungsverfahren zur Verfügung gestellt, mit dem näherungsweise Gebäude-, Boden- und absetzbare Nebenkostenanteile berechnet werden können, die in vielen Fällen innerhalb eines Korridors von +/- 20 % vertretbarer Gebäude-, Boden- und absetzbarer Nebenkostenanteile liegen.“