Auswertung der neuen BMF-Arbeitshilfe 2.0

Im BFH-Urteil vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19 wurde klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe weder für das Finanzamt noch für den Steuerpflichtigen verbindlich ist,[1] sodass praktisch ein Wahlrecht für Sie besteht, ob Sie die mit der neuen BMF-Arbeitshilfe 2.0 berechneten Ergebnisse entweder akzeptieren oder ablehnen möchten.

 

Tipp: Wann sollten Sie den mit der BMF-Arbeitshilfe 2.0 berechneten Gebäudeanteil ablehnen?

Wenn die mit der BMF-Arbeitshilfe 2.0 berechnete Summe (hier im Beispiel 407.500 €) deutlich unter dem vereinbarten Kaufpreis (hier im Beispiel 540.000 €) liegen sollte, sollten Sie die damit berechneten Boden- und Gebäudeanteile ablehnen (s.u. Begründungen) und alternativ das umgekehrte Ertragswertverfahren anwenden und umgekehrt analog.

Begründungen gegen die Anwendbarkeit der BMF-Arbeitshilfe 2.0

Vereinfachtes Sachwertverfahren gem. BMF-Arbeitshilfe 2.0

Auch das in der neuen BMF-Arbeitshilfe 2.0 enthaltene, nur unwesentlich veränderte vereinfachte Sachwertverfahren steht definitiv im Widerspruch zum BFH-Urteil vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19[2].

Da niemand aus der Finanzverwaltung die Vorgaben eines im Bundessteuerblatt veröffentlichten BFH-Urteils ignorieren darf, können Sie die damit berechneten Boden- und Gebäudeanteile als sog. Zufallszahlen grundlegend ablehnen und dabei als Begründung auf das o.a. BFH-Urteil und pauschal auf Geiling / Jacoby, DStR 2021, 1855 verweisen.

    

Vereinfachtes Ertrags- und Vergleichswertverfahren gem. BMF-Arbeitshilfe 2.0

Im BFH-Urteil vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19[3] akzeptieren das beklagte Finanzamt und das dem Verfahren beigetretene Bundesfinanzministerium (BMF) die Tatsache, dass mit der BMF-Arbeitshilfe und den darin beinhalteten Vereinfachungen / Typisierungen nicht alle das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumstände im Rahmen einer Gesamtwürdigung gem. dem BFH-Urteil vom 16. 09.2 015 – IX R 12/14[4] berücksichtigt werden.

Da beim in der BMF-Arbeitshilfe 2.0 beinhalteten, jeweils vereinfachten Ertrags- und Vergleichswertverfahren u.a. die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale gem. § 8 Abs. 3 ImmoWertV pauschal weggelassen werden, können Sie gem. dem. o.a. Wahlrecht im Bedarfsfall die damit berechneten Boden- und Gebäudeanteile ebenfalls zurückweisen und dabei als Begründung auf die beiden o.a. BFH-Urteile sowie wiederum auf Geiling / Jacoby, DStR 2021, 1855 verweisen.

Insbesondere in den Fällen, in denen das Finanzamt das Vergleichswertverfahren lediglich anhand durchschnittlicher Kaufpreise/m² Wohnfläche aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses sowie insbesondere anhand durchschnittlicher Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke durchführen will, dürfen Sie auf Zusammenhänge mit der sog. Restwertmethode verweisen und diese Vorgehensweise nicht akzeptieren.

Bei einem Finanzgericht werden die mit der BMF-Arbeitshilfe 2.0 berechneten Boden- und Gebäudeanteile mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit keinen Bestand haben, auch wenn diese u.U. auch mal ähnlich ausfallen können wie die Ergebnisse gem. dem umgekehrten Ertragswertverfahren, das der ImmoWertV entspricht.[5]

Siehe Reaktionen aus der Finanzverwaltung

 


1  BFH-Urteil vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19, BStBl II 2021, 372, Rz. 37. „Die Arbeitshilfe hat für die Beteiligten und das FG keine Bindungswirkung. Es handelt sich weder um eine Rechtsnorm noch um eine die Finanzbehörden bindende Verwaltungsanweisung, sondern   prozessrechtlich   lediglich um Parteivortrag des FA. Sofern die Arbeitshilfe in der Praxis der Finanzverwaltung de facto als bindend für den Steuerpflichtigen behandelt wird, besteht hierfür keine Rechtsgrundlage.

Sie folgt zwar insoweit der Senatsrechtsprechung zur Aufteilung von Gesamtkaufpreisen, als sie den Wert des Grund und Bodens sowie den Wert des Gebäudes getrennt voneinander ermittelt (Grundsatz der Einzelbewertung); die sog. Restwertmethode (vgl. nur BFH-Urteil in BFHE 193, 326, BStBl II 2001, 183, unter II.2., Rz 29) gelangt richtigerweise nicht zur Anwendung.“

 

2 BFH-Urteil vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19, BStBl II 2021, 372, Rz. 41. „Damit geht einher, dass der nach Maßgabe der Arbeitshilfe ermittelte Gebäudewert nur bedingt einen Marktbezug aufweist: Obschon sich der Bodenwert nach den vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgesetzten Bodenrichtwerten bestimmt und damit die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt i.S. von § 8 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV berücksichtigt (Marktanpassung), gelangt auf der anderen Seite ein nicht marktgerechter Gebäudewert auf der Basis von THK zum Ansatz (Kohlhaas, Stbg 2016, 460, 463; Jardin/Roscher, a.a.O., Rz 176). Bodenwerte und Herstellungskosten lassen sich aber nicht unmittelbar ins Verhältnis setzen (Jacoby, Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke - Problematik und Lösungsansatz, 2018, S. 3, 90; Jacoby/Geiling, DStR 2020, 481, 482; Kleiber, a.a.O., Syst. Darst. Sachwertverfahren Rz 8). Die NHK 2010 sind reine Modellwerte; der Marktbezug wird erst durch den Sachwertfaktor hergestellt (Mann, GuG 2017, 17, 18; Schaper, GuG 2017, 100, 103; Seitz, GuG 2017, 142, 143; Jardin/Roscher, a.a.O., Rz 148, 1030), den die Arbeitshilfe aber gerade außer Acht lässt. Zwar weist die Finanzverwaltung in der Anleitung zur Arbeitshilfe darauf hin, dass auf eine Marktanpassung der (vorläufigen) Sachwerte verzichtet wurde, "da sich diese im gleichen Verhältnis auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits auswirkt. Die Summe der ermittelten Einzelwerte (vorläufigen Sachwerte) weist ohne Marktanpassung nicht den Verkehrswert aus". Allerdings wird bei der Ermittlung des Bodenwerts der erforderliche Marktbezug   wie zuvor dargestellt   durchaus gewährleistet. Vor diesem Hintergrund ergibt sich ein Mangel in der Bewertungssystematik der Arbeitshilfe, der angesichts der äußerst dynamischen Entwicklung des Immobilienmarkts in den vergangenen Jahren noch verschärft wird. Diesem Defizit kommt umso größere Bedeutung zu, als die der Gebäudewertermittlung unterlegte Datenstruktur auf der Grundlage der NHK 2010 das "Herzstück" der Arbeitshilfe darstellt (Jardin/Roscher, NWB - Steuer- und Wirtschaftsrecht 2014, 3155, 3160; dies a.a.O., Rz 160). Damit wird den Vorgaben des § 194 BauGB, der die Einbeziehung der Marktbegebenheiten in die Verkehrswertermittlung für das gesamte bebaute Grundstück verlangt, nicht genügt (gleicher Ansicht Jacoby, a.a.O., S. 138).“


3 BFH-Urteil vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19, BStBl II 2021, 372, Rz. 15.: „…Es handele sich um eine qualifizierte Schätzung, der immanent sei, dass nicht alle Einzelfallumstände bewertet werden könnten.“ Rz 16.: „…Im steuerlichen Massenverfahren ließen sich aber nicht alle Kaufpreisaufteilungen durch Bausachverständige überprüfen, vielmehr bedürfe es im Hinblick auf die hohe Zahl von Immobilientransaktionen einer gewichtenden Arbeitsweise“. … „Hingegen habe die Arbeitshilfe nicht den Anspruch, eine sachverständige Stellungnahme zu ersetzen.

4 BFH-Urteil vom 16. 09. 2015 – IX R 12/14, BStBl II 2016, 397: Leitsätze: „Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das FG auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

5 Siehe Jacoby, Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke - Problematik und Lösungsansatz, 2018, Jacoby/Geiling, DStR 2020, 481, Kleiber, Marktwertermittlung nach ImmoWertV – Praxiskommentar zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 9. Auflage, 2022, Köln, Reguvis Fachmedien GmbH, § 40, Kap. 4, Rz. 96 ff. und Kleiber-digital, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Version des Standardwerks zur Wertermittlung, Teil IV, Nr. 2, Teil 4, Abschnitt 1, § 40, Kap. 4 (Stand Januar 2022)